Unser aktueller Vergleich der Immobilienfinanzierungen lässt Sie verschiedene Szenarien durchspielen. Probieren Sie mit unterschiedlich viel eingesetztem Eigenkapital aus, wo es die günstigste Finanzierung Ihrer Traumimmobilie gibt:

Der Beleihungsauslauf des neuen Objektes sollte mindestens genau so hoch ausfallen, wie der Auslauf der alten Immobilie. Ist dies nicht der Fall, kann die Bank einen Pfandtausch ablehnen. Sie hat aber auch die Möglichkeit, die Differenz durch einen höheren Zinssatz zu kompensieren. Das Vorgehen liegt ausschließlich im Ermessen der Bank.

Bietet das neue Objekt einen Wert, der höher ausfällt als der des bestehenden Objektes, muss das Institut dem Pfandtausch zustimmen.

Verschiedene Szenarien – verschiedene Vorgehensweisen

Wurde das neue Objekt bereits gekauft, das alte aber noch nicht verkauft, besteht in Bezug auf das laufende Darlehen eine gewisse Unsicherheit. Kann der Verkäufer nicht den Verkaufspreis erzielen, der benötigt wird, muss er nachfinanzieren.

Handelt es sich bei der Folgeimmobilie um einen Neubau, bedarf es einer Zwischenfinanzierung. Die Grundschuld wird auf die neue Immobilie eingetragen. Mit jeder Teilauszahlung nach Baufortschritt wird ein entsprechender Teil der Grundschuld der Bestandsimmobilie gelöscht.

Für den Bauherrn bedeutet diese Variante aber auf jeden Fall eine Doppelbelastung, da er zwei Darlehen bedienen muss.

Es kann aber auch der Fall eintreten, dass die bisherige Immobilie bereits verkauft wurde, aber noch kein neues Zuhause in Sicht ist. Der Vorteil dieser Variante ist, dass der Darlehensnehmer genau weiß, wie hoch der Erlös aus dem Verkauf ausfiel.

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und sich die günstigen Zinsen aus dem laufenden Darlehen zu sichern, greift er ebenfalls auf einen Pfandtausch zurück. Das Darlehen bleibt bestehen und der Verkaufserlös wird auf ein Sperrkonto gezahlt. Er dient damit der Bank als „Sicherheit“ für die Finanzierung.

Bei Erwerb einer neuen Immobilie wird die Differenz aus Darlehensrestschuld und Kaufpreis aus dem Sperrkonto beglichen. Wichtig zu wissen ist, dass das bestehende Darlehen weiterläuft, auch ohne vorhandene Immobilie. Wer in dieser Zeit zur Miete wohnt, darf die Doppelbelastung durch Miete und Hypothekzins nicht unterschätzen.

Das folgende Video erläutert noch einmal die Thematik des Pfandtauschs:

Wie hoch sind die Kosten eines Pfandtauschs?

Bei einem Pfandtausch handelt es sich nicht um eine bankspezifische Dienstleistung, sondern um ein Extra, welches sich die Banken bezahlen lassen. Die Kosten variieren und können zwischen 100 Euro (Untergrenze Sparkassen) und 2.000 Euro betragen (Ein-Prozent-Kalkulation bei 200.000 Euro Immobilienwert).

Alternativ kann die Bank beispielsweise ein Prozent vom Beleihungswert, mindestens jedoch 300 Euro, berechnen. Rechtssicher ist für die Banken jede Berechnung, solange sie keinen Verstoß gegen die guten Sitten darstellt. Obwohl von Verbraucherschützern kritisiert, hat sich auch die Ein-Prozent-Kalkulation als gerichtssicher herausgestellt.

Was bringt der Pfandtausch am Ende?

Angenommen, ein Immobilienbesitzer hat ein Darlehen mit traumhaft guten Konditionen, die noch für 15 Jahre Bestand haben. Würde er mit dem Verkauf des bestehenden Objektes dieses Darlehen tilgen, fiele zum einen eine Vorfälligkeitsentschädigung an, zum anderen müsste er das Folgeobjekt möglicherweise zu schlechteren Konditionen finanzieren. Es geht also darum, mit einem Pfandtausch unter dem Strich möglicherweise doppelt zu sparen.

Trotz dieser Optionen bleibt es dennoch ein Rechenexempel, ob die Vorfälligkeitsentschädigung oder der Pfandtausch die günstigere Lösung ist. Gerade, wenn für die Dauer von beispielsweise vier Monaten Miete oder Zwischenfinanzierung anfallen.

Soll ein Objekt mit einem Wert von 200.000 Euro und einer Restschuld von 100.000 Euro verkauft werden, fielen beispielsweise 5.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei einem Pfandtausch könnte die Berechnung folgendermaßen aussehen: Kosten für den Pfandtausch 1.000 Euro, Kosten für die Zwischenfinanzierung 1.500 Euro für drei Monate und Kosten für drei Monate Miete 2.100 Euro. Die Kosten wären 400 Euro niedriger und der günstigere Zinssatz wäre für die Zukunft gesichert.

Geht ein Pfandtausch nur bei Baufinanzierungen?

Theoretisch ist ein Pfandtausch immer möglich, solange das neue Pfand dem Geldgeber die gleichen Sicherheiten bietet, wie das bisherige Pfand. Bei Privatkrediten wird in der Regel keine Sicherheit hinterlegt oder verpfändet, da das regelmäßige Einkommen des Kreditnehmer für die Bank die notwendige Sicherheit darstellt.

Anders sieht es bei manchen Autofinanzierungen aus. Auch wenn der Trend gefühlt rückläufig ist, nehmen doch noch viele Banken und Sparkassen das Auto als Pfand an und lassen sich dazu den Fahrzeugbrief überreichen. Hier wäre theoretisch ein Pfandtausch also möglich, wenn ein neues Auto gekauft wird. In der Praxis kommt das wohl aber nur selten vor.

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