Schätzkosten und -gebühren bei Immobilienkrediten
Was dürfen Banken berechnen, was nicht?
Um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln, geben einige Banken vor der Finanzierung ein Wertgutachten in Auftrag. Die Banken vergewissern sich damit, dass die Sicherheit für das Darlehen auch ausreichend ist.
Die Schätzkosten machen in der Regel 0,2 Prozent bis 1 Prozent der Darlehenssumme aus. Manchmal werden sie auf den gesamten Immobilienwert angerechnet, in den meisten Fällen werden die dafür aufgewendeten Kosten den Bankkunden allerdings in Rechnung gestellt.
Die Kosten für das Wertgutachten sind bei vielen Banken in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu finden und werden dort als „Schätzkosten“ oder „Wertermittlungsgebühr“ bezeichnet.
Klauseln zu Schätzkosten sind nichtig
Allerdings hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil (Az.: I-6 U 17/09 vom 9. November 2009) auf eine Klage von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V. entschieden, dass Vertragsklauseln, die vorsehen, dass Schätzkosten bzw. Wertschätzungsgebühren vom Kunden zu tragen sind, unwirksam sind (1).
Die Ermittlung des Immobilienwertes erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse zur Einschätzung des Kreditrisikos. Kunden können deshalb die bereits gezahlten Schätzgebühren zurückfordern.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt mit diesem Urteil die Rechtsauffassung des Landgerichtes Stuttgart, das bereits am 24. April 2007 (Az. 20 O 9/07) eine diesbezügliche Entscheidung getroffen hat, sowie des Landgerichtes Düsseldorf (12 O 335/07) vom 16. April 2008.
Viele Banken und Bausparkassen ignorieren allerdings noch immer die Rechtsprechung und fordern auch weiterhin mit Hilfe ungerechtfertigter Klauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Ersatz der Schätzgebühren.
Die Verbraucherzentrale kämpft deshalb weiter um die Rechte der Kunden und mahnt die sturen Banken nacheinander ab. Verbraucherschützer raten Kunden dazu, vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung nachzufragen, wer die Kosten für die Erstellung des Wertgutachtens trägt.
Eine endgültige Entscheidung in dieser Sache kann wohl nur ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), das oberste deutsche Gericht und somit die letzte Instanz, bringen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass verklagte Banken oder Bausparkassen vor Gericht unterliegen und in Berufung gehen.
Gebühren zurückfordern – aber wie?
Für alle Kunden, die bereits gezahlte Gebühren zurückverlangen möchten, stellt die Verbraucherzentrale ein Musterschreiben zur Verfügung (2).
Des Weiteren hält die Verbraucherzentrale auch ein Musterschreiben für alle die Kunden bereit, die zur Zahlung aufgefordert wurden (3).
Verjährung
Erstattungsansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember des Jahres, in der der Kreditnehmer Kenntnis davon erlangt hat, dass er die Gebühr zurückverlangen kann.
Allerdings ist diese Frage noch nicht ganz eindeutig geregelt. Da das Urteil des Landgerichtes Stuttgart bereits im Jahr 2007 erging, weist die Verbraucherzentrale darauf hin, dass Ansprüche bereits Ende 2010 verjährt sein könnten.
Ausnahme
Als allgemeiner Vertragsbestandteil, also in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, ist die so genannte Schätzungsgebühr unzulässig. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn sie im Darlehensvertrag gesondert und individuell geregelt ist.
Auch, wenn die Vorlage eines vom Kunden in Auftrag gegebenen und bezahlten Wertgutachtens Voraussetzung für die Kreditvergabe ist, ist sie zulässig.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen – Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf zu Wertermittlungs- oder Bearbeitungsgebühr
(2) Verbraucherzentrale NRW – Wertermittlungskosten bei Immobilienfinanzierungen (bereits bezahlt)
(3) Verbraucherzentrale NRW – Wertermittlungskosten bei Immobilienfinanzierungen (noch nicht bezahlt)
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