Gute Standortwahl bringt langfristige Rentabilität
Die langfristige Rentabilität einer Immobilie steht und fällt mit dem Standort. Neben einem günstigen Kaufpreis/Miete-Verhältnis sind vor allem Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung der Region entscheidend. Danach richten sich die Chancen für Mieterträge und Wertzuwächse, die bei einem Wiederverkauf erzielt werden können.
Anleger sollten daher zunächst sorgfältig den geeigneten Standort der Immobilie auswählen. Erst danach geht es um die Auswahl einzelner Objekte innerhalb der bevorzugten Stadtbezirke. Eine persönliche Besichtigung der Immobilie mit einer peniblen Bestandsaufnahme der Wohngegend ist folglich ein absolutes Muss.
Wichtig ist zum Beispiel eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Einkaufsmöglichkeiten dürfen dabei ebenso wenig fehlen wie Kindergärten oder Schulen. Grünflächen und Freizeitangebote sollten dabei in der Nähe liegen. Deshalb ist ein gewachsenes Wohnviertel gegenüber einer Neubausiedlung zu bevorzugen.
Marktüberblick schützt vor überhöhten Preisvorstellungen
Ein verregneter oder trüber Werktag ist der beste Termin für eine Besichtigung. Bei strahlendem Sonnenschein wirken Gebäude und Viertel freundlicher, als dies bei nüchterner Betrachtung der Fall ist. Was sich am Sonntag als ruhige Straße präsentiert, kann sich tags darauf in eine Lärmhölle verwandeln, wenn Lastwagen pausenlos über das Kopfsteinpflaster donnern.
Nach dem Immobilienboom der letzten Jahre haben Verkäufer zudem oftmals völlig überhöhte Preisvorstellungen. Käufer sollten sich deshalb vorab einen guten Marktüberblick verschaffen und den angebotenen Kaufpreis sowie die erzielbare Miete kritisch prüfen.
Maßgeblich sind neben der Wohnlage vor allem der bauliche Zustand der Wohnung und des Gebäudes sowie die Qualität der Außenanlagen und technischen Einrichtungen.
Im Zweifel sollte vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen eingeholt werden. Adressen finden sich im Internet und lassen sich bei der Industrie- und Handelskammer erfragen.
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen als Informationsquelle nutzen
Wer unangenehme Überraschungen vermeiden will, studiert sorgfältig die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Interessenten können sich diese Unterlagen entweder vom Verkäufer aushändigen lassen oder im Grundbuchamt einsehen.
Die Teilungserklärung legt die Aufteilung der Wohnanlage in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen und die dazu gehörigen Kellerräume und Garagen) sowie die darauf fallenden Miteigentumsteile am Gemeinschaftseigentum (vor allem Grundstück, Gebäudesubstanz, Außenanlagen, Gemeinschaftsräume) fest.
Besonders zu beachten sind auch etwaige Sondernutzungsrechte oder Nutzungsbeschränkungen. Nützlich ist zudem ein Einblick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Diese geben zum Beispiel Aufschluss über geplante Instandsetzungen oder Streitigkeiten zwischen den Eigentümern.
Eine gute Informationsquelle sind erfahrungsgemäß auch der Verwalter und die Hausbewohner. In der Regel ist es von Vorteil, wenn im Gebäude ein möglichst hoher Anteil von den Eigentümern selbst bewohnt wird.
Eine Investition in vermietete Eigentumswohnungen rechnet sich hingegen erst dann, wenn hieraus die hohen Steuervorteile genutzt werden können. Denn „Kauf bricht nicht Miete“, so dass derjenige, der eine bereits vermietete Eigentumswohnung kauft, sich auch an den bestehenden Mietvertrag halten muss.
Zudem sollte bedacht werden, dass Steuervorteile allein aus einem überteuerten Objekt in schlechter Lage noch längst kein Renditeobjekt ausmachen.
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