Umkehrhypotheken
Das Konzept einer Umkehrhypothek (auch Reverse Mortgage genannt) basiert auf einem Kredit, dem die Immobilie als Sicherheit dient. Im Gegensatz zu einer Leibrente (1) findet kein Eigentumsübergang statt, der Senior bleibt Hausherr mit allen Rechten und Pflichten.
Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten oder Darlehen wird bei der Umkehrhypothek kein großer Betrag ausbezahlt, der dann in kommenden Jahren zurückgeführt wird. Stattdessen wird der Kreditbetrag in monatlichen Renten ausgezahlt oder auch in einer Kombination aus Einmalzahlungen und monatlichen Renten.
Das Darlehen baut sich so kontinuierlich auf. Die Konditionen der Umkehrhypothek wurden von Anfang an festgeschrieben, so dass beide Parteien genau kalkulieren können, wie sich der Kredit entwickeln wird.
Es kommt sehr stark auf den Grund der Kreditaufnahme an: In aller Regel wird eine Immobilienrente aufgenommen, um die Bezüge im Alter aufzubessern. Soll hingegen ein bestimmter Wunsch realisiert werden, wie beispielsweise eine Weltreise, dann lohnt sich eher ein normaler Privatkredit.
Rückzahlung der Umkehrhypothek
Beglichen wird der am Ende offene Kreditbetrag wenn der Kreditnehmer verstirbt, endgültig aus der Immobilie auszieht oder das Objekt verkauft.
Antragsteller brauchen aber keine Sorge haben, dass die Erben mit einem großen Darlehen belastet werden. Sie können, wenn sie wollen, das Darlehen der Reverse Mortgage abbezahlen und die Immobilie übernehmen. Das müssen sie aber nicht. Im Ernstfall muss die Bank die Immobilie verkaufen oder anderweitig verwerten und so ihre offenen Forderungen befriedigen.
Für den Fall, dass es zur Verwertung der Immobilie kommt und Kreditgeber mehr für das Objekt erzielen kann, als er offene Forderungen durch die aufgelaufenen Immobilienrenten hat, so stehen die Überschüsse dem ehemaligen Eigentümer bzw. dessen Erben zu.
Noch wichtiger als bei einer Leibrente erscheint eine professionelle Beratung daher im Bereich Immobilienrente oder Umkehrhypothek. Ohne Expertenwissen und guten Rat durch eine Ihnen nahestehende Person können wir den Abschluss eines solchen Vertrages nicht empfehlen.
Aufbau einer Umkehrhypothek
Der Aufbau einer Umkehrhypothek ist um einiges komplizierter als bei einer Leibrente. Die R+V beispielsweise kombiniert den Kredit mit Rentenversicherungen und einer Rückversicherung für den Fall, dass der Kreditnehmer überdurchschnittlich alt wird und eine Überschuldung eintreten könnte.
Darüber hinaus muss sich die Bank mit der Frage auseinander setzen, was das Objekt am Ende des Immobilienkredites wert sein wird. Da die Marktentwicklung der kommenden Jahrzehnte kaum abzuschätzen ist, werden entsprechend hohe Sicherheitsabschläge vorgenommen.
Im Ergebnis wird sich ein Antragsteller also mit der unbequemen Wahrheit auseinander setzen, dass sein Eigentum von der Bank deutlich herunter gerechnet wird. Der so ermittelte Wert wird dann verrentet. Als Beispiel: Die Immokasse, die in Kooperation mit der DKB Bank tätig war, belieh die Immobilien mit 15 – 35 Prozent. Dieser Betrag ging dann als Umkehrhypothek an den Senior.
Lange hatte das Geschäftsmodell der Immokasse keinen Bestand, sodass sie schon bald Insolvenz anmelden musste. Für die bereits gewonnen Kunden ist das aber kein Grund zur Sorge, denn deren Verträge sind von der DKB Bank unterzeichnet und laufen wie gewohnt weiter.
Der Vergleich zwischen Leibrente und Umkehrhypothek
| Leibrente oder Immobilienrente | Umkehrhypothek |
|---|---|
| Es findet ein Verkauf der Immobilie statt, das Eigentum geht auf den Käufer über. | Der Eigentümer wechselt nicht. Die Eigentumsverhältnisse bleiben wie sie sind. |
| Das Geld fließt in einer Einmalzahlung, in Raten oder in einer Kombination aus beidem | Das Geld fließt in einer Einmalzahlung, in Raten oder in einer Kombination aus beidem |
| Im Grundbuch wird ein Wohnrecht vermerkt, in der Regel auf Lebenszeit. Ebenso wird der neue Eigentümer eingetragen | Im Grundbuch wird die neue Hypothek zu Gunsten des Rentenzahlers eingetragen |
| Die Ertragsanteile aus Leibrenten sind als sonstige Einkünfte zu versteuern (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG)(3) | Die Rentenzahlungen sind steuerfrei für den Empfänger |
| Besteuerung ist dem politischen Willen unterworfen | Politische Entwicklungen haben keinen Einfluss auf künftige Rentenzahlungen |
| Die Rentenbeträge werden solange bezahlt, bis der ehemalige Eigentümer stirbt oder endgültig auszieht. Alternativ lassen sich auch Mindest- und Maximallaufzeiten definieren. | Fälligkeit der Kreditsumme (inkl. Zinsen, die sich nach üblichen Baugeldzinsen richten und bei Vertragsabschluss festgeschrieben werden) bei Verkauf, dauerhaftem Auszug oder Tod. |
| Auch der Ehepartner kann eingeschlossen werden. Man spricht von verbundenen Leben | Auch der Ehepartner kann eingeschlossen werden. Man spricht von verbundenen Leben |
| Instandhaltung, Renovierung und ähnliches sind Sache des neuen Eigentümers. | Anfallende Arbeiten an der Immobilie müssen selbst organisiert und finanziert werden |
| Kein späterer Strategiewechsel möglich. Verkauf ist endgültig. | Späterer Verkauf ist möglich. Darlehen muss beglichen werden oder Objekt wird mit Altlasten verkauft. |
Fazit zur Umkehrhypothek
Während in den USA und in Großbritannien diese Form der Rentenaufbesserung gang und gäbe ist, hält sich die Verbreitung in Deutschland noch sehr zurück. Es gibt im Augenblick nur wenige Spezialanbieter auf dem Markt. Ohne den Konkurrenzdruck sind die Angebote daher entsprechend teuer für den Kreditnehmer.
Eine Alternative dazu bieten Leibrenten (1). Zwar findet ein Verkauf statt und man gibt sein Eigentum auch rein rechtlich ab, aber man gewinnt dadurch auch einige Vorteile. Lesen Sie mehr dazu auf der entsprechenden Ratgeberseite.
Wer keine Erben hat oder sich aus anderen Gründen keine Gedanken um seinen Nachlass macht, der kann ohne weiteres auf eine Umkehrhypothek zurückgreifen. Schon wenige hundert Euro mehr im Monat helfen erheblich, den Lebensabend schöner und sorgenfreier zu gestalten.
Auch wenn Erben zurückbleiben, so haben sie bestimmt vollstes Verständnis dafür, dass das erwirtschaftete Vermögen selbst genutzt wird und die letzten Jahre frei von finanziellen Sorgen gestaltet werden können.
Autor: Marc Opitz
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Kreditvergleich.net – Ratgeber zur Leibrente
