Vorkaufsrecht für Mieter
Ein Mieter bekommt eine Mitteilung seiner Verwaltungsgesellschaft, dass sich die Eigentumsverhältnisse seiner Wohnung geändert haben. Nicht wenigen Mietern fällt in diesem Augenblick ein, dass sie doch ein Vorkaufsrecht haben. Wieso wurden Sie dann nicht im Vorfeld informiert, sondern vor vollendete Tatsachen gestellt?
Was bedeutet Vorkaufsrecht des Mieters?
Das Vorkaufsrecht des Mieters sagt aus, dass ein Mieter vor anderen Käufern zum Zug kommen muss, wenn Wohnräume verkauft werden und dadurch ein Wohnungseigentum begründet wird.
Im Allgemeinen ist der Irrglaube verbreitet, dass ein Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht hat, sobald die von ihm zur Miete bewohnte Immobilie (Wohnung oder Haus) verkauft werden soll bzw. verkauft worden ist.
Ohne es genau zu wissen, bezieht sich diese Meinung hauptsächlich auf den Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (1). Darin ist geregelt, unter welchen Umständen dieses Vorkaufsrecht besteht. In der Realität sind das dann die wenigsten Fälle.
Wann hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wichtig zu wissen ist, dass ein neues Wohnungseigentum begründet werden muss während der Mieter bereits in den Räumlichkeiten lebt, damit überhaupt ein Vorkaufsrecht entstehen kann. Außerdem muss dieser Wandel zum ersten Mal passieren.
Kein Vorkaufsrecht hat der Mieter, wenn der Eigentümer an einen nahen Verwandten verkaufen möchte. Dazu zählen die Geschwister, Eltern, Großeltern, Nichten und Neffen oder auch die Schwiegereltern.
Ebenfalls kein Vorkaufsrecht gibt es für den Mieter, wenn die Mietswohnung als Mietswohnung weiterverkauft wird.
Was bedeutet „Wohnungseigentum begründen“?
Auf den Punkt gebracht geht es um die Wandlung einer Mietswohnung in eine Eigentumswohnung (2). Beispielsweise besitzt eine Immobiliengesellschaft mehrere Wohnungen in einem größeren Mietshaus. Entscheidet sich die Gesellschaft dazu, die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen zu verkaufen, erwächst daraus dem aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht.
Ein anderes Beispiel mag eine Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus sein. Entscheiden sich die Besitzer dazu, die bisher vermietete Wohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen, erhält der Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht.
Rechte des Mieters beim Vorkaufsrecht
Wird die Mietswohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, muss der bisherige Mieter schriftlich darüber informiert werden. Ihm wird dazu vollständig offengelegt, was ihm Kaufvertrag mit dem Käufer vereinbart wurde.
Nun hat er 2 Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er kaufen möchte (3). Er kann in diesem Fall zu den selben Konditionen das Eigentum an seiner Wohnung erwerben und der bisherige Käufer geht leer aus.
Ein Vorteil mag sein, dass die Verhandlungen bereits abgeschlossen sind. Dem Mieter wird ein Angebot vorgelegt, dass er annehmen oder ablehnen kann. Dieser Vorteil mag für andere auch ein Nachteil sein, da sie keine Chance haben, die Konditionen selbst zu verhandeln.
Das Recht, in einen Kaufvertrag auf diese Weise einzusteigen, kann übrigens nicht vererbt werden. Einzige Ausnahme: Die Erben des bisherigen Mieters übernehmen selbst den Mietvertrag. In diesem Fall geht das Vorkaufsrecht auf sie über.
Schadenersatz für Mieter dank Vorkaufsrecht
Wird die Wohnung einfach verkauft und dem vorkaufsberechtigten Mieter wird nicht Bescheid gegeben, so ergibt sich für ihn ein Schadenersatzanspruch. Dieser Schaden begründet sich aus einer Differenz der Verkaufspreise (4).
Wird die Wohnung beispielsweise für 100.000 Euro an einen Dritten verkauft und dieser bietet die Wohnung später dann dem Mieter zu 150.000 Euro an, so kann der Mieter die Differenz von 50.000 Euro als Schaden geltend machen. Denn hätte er die Wohnung damals zu 100.000 Euro gekauft, hätte er bis jetzt eine Wertsteigerung von 50.000 Euro sein Eigen nennen können. Voraussetzung hierfür ist, dass er die Wohnung dann auch kauft.
Quellen und weiterführende Infos
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(2) Berliner Mieterverein e.V. – Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung gemäß § 577 BGB
(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB),§ 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist
(4) Bundesgerichtshof – Aktenzeichen VIII ZR 51/14, Schadenersatz aus Vorkaufsrecht
