Kredithöhe in Relation zum Einkommen

Unter dem Haushaltseinkommen werden alle finanziellen Mittel zusammengefasst, die einem Haushalt regelmäßig zufließen. Dazu zählen nicht nur Gehälter, Löhne, und die anderen Einkunftsarten, sondern beispielsweise auch regelmäßige Renten und das Kindergeld.

Außen vor bleiben vorerst Gelder, die durch Spekulationen, Steuerrückzahlungen oder Privatverkäufe unregelmäßig hinzukommen. Sie bieten sich für Sondertilgungen an, um den Kreditberg noch schneller abzubauen.

Es gibt unterschiedliche Meinungen darüber, wie groß der Anteil des Haushaltseinkommens für eine Finanzierung sein darf. Unserer Ansicht nach hängt das von zwei wesentlichen Faktoren ab:

1. Grundsicherung: Wie hoch ist das zur Verfügung stehende Nettoeinkommen?
2. Finanzierungszweck: Wofür soll das Darlehen aufgenommen werden?

Grundsicherung muss gefahrlos stehen

Wenn einem Haushalt große finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, weil sie die Einkünfte im fünfstelligen Bereich bewegen, können gut und gerne 50 Prozent für die Kreditfinanzierung aufgewendet werden. Übrig bleiben immer noch mindestens 5.000 Euro für die Dinge des täglichen Lebens. Das ist eine recht sichere Sache.

Umgekehrt wird es schwieriger. Ist das Haushaltseinkommen bescheiden, ist ein Abfluss von 50 Prozent für einen Kredit existenzbedrohend. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass 30 Prozent für eine Finanzierung machbar sind und die finanzielle Lage nicht zu angespannt wird.

Das ist extrem wichtig, um unvorhergesehene Kosten kompensieren zu können, ohne dass das Gesamtkreditkonstrukt zusammenbricht.

30 Prozent vom Einkommen entspricht auch etwa den Aufwendungen, die ein Single für seine Miete bestreitet. Je nach Region, Gehalt und Vorlieben geben Deutsche allerdings auch bis zur Hälfte des Nettoeinkommens für die Wohnung aus. Bei Paaren und Wohngemeinschaften, die ihr Gehalt gemeinsam in die Mietkosten investieren, ist der prozentuale Anteil geringer.

Der Finanzierungszweck

Der Kauf der eigenen vier Wände kann selbstredend mit einem höheren Anteil des Haushaltseinkommens sinnvoll finanziert werden. Schließlich ersetzt diese Investition eine andere große Ausgabe, nämlich die Mietkosten.

Im Umkehrschluss sollten (Luxus-)Finanzierungen, die in aller Regel keine nennenswerte Ersparnis in Aussicht stellen, einen wesentlich geringeren Anteil des Haushaltseinkommens vereinnahmen.

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Höhe der Immobilienkredite je nach Einkommen

Die maximale Kredithöhe bestimmt sich je nachdem,

• wie lange die Kreditlaufzeit ist,
• wie viel Eigenkapital vorhanden ist und
• wie hoch das verfügbare Einkommen ist,

Die folgende Infografik legt den Zusammenhang zwischen diesen drei Aspekten anhand von sehr unterschiedlichen Beispielen dar.

Auf der linken Hälfte steht den Kreditnehmern so viel Eigenkapital zur Verfügung, dass sie nur 60 Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Kredit aufnehmen müssen (Beleihungsauslauf 60%). Für die Bank ist das ein sicheres Geschäft und der Zinssatz ist entsprechend günstig.

In der rechten Spalte hat Familie Müller gar kein Eigenkapital und möchte auch die Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer) über den Kredit bezahlen (Beleihungsauslauf 110%). Das Kreditausfallrisiko für die Bank ist deutlich höher, was sich in dem höheren Zinssatz widerspiegelt.

Nach unten verlängert sich die Laufzeit der Finanzierung, was zwar luxuriösere Immobilien ermöglicht, gleichzeitig aber auch das Risiko für die Bank erhöht. Daher steigen die Zinssätze.

Wir haben im Folgenden drei Beispielpersonen mit jeweils unterschiedlichen Einkommensverhältnissen und Eigenkapitalsituationen angenommen. Um die Beispiele leichter nachvollziehen zu können, vorab unsere Grundgedanken dazu:

1) Wir nehmen an, dass vom verfügbaren Nettohaushaltseinkommen 30 Prozent für die Immobilienfinanzierung verwendet werden können (=Höhe der Kreditrate).

2) Die Laufzeit der Immobilienkredite wurde so gewählt, dass die drei Kandidaten mit 65 in einer abbezahlten Immobilie in das Rentnerdasein starten können.

3) Der Beleihungsauslauf (Spalten A bis D) gibt an, wie viel der Kosten durch den Kredit finanziert werden soll. 110 Prozent meint, dass die Kosten für die Immobilie plus die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer, Makler) mit dem Kredit bezahlt werden sollen.

Im Umkehrschluss bedeutet das, dass in den Spalten mit 100 Prozent, 80 Prozent und 60 Prozent ansteigend mehr Eigenkapital unterstellt wird:

• 100 Prozent: Nur die Kaufnebenkosten werden mit dem Eigenkapital bestritten
• 80 Prozent: Kaufnebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises werden mit eigenen Mitteln bezahlt
• 60 Prozent: Kaufnebenkosten und 40 Prozent des Kaufpreises werden mit eigenen Mitteln bezahlt

Die in diesen Spalten angegebenen Kreditbeträge decken somit nur einen Teil der Gesamtkosten. Die bezahlbaren Gesamtkosten für eine Immobilie (Kredit+Eigenkapital) finden sie direkt darunter in kursiver Schrift.

4) Die angenommenen Zinssätze sind eher pessimistische Annahmen. Speziell bei den höheren Kreditbeträgen kann sich der Zinssatz im echten Leben als noch günstiger herausstellen (Stand: 28. Juli 2017).

5) Alle Kredite wurden als Volltilgerdarlehen definiert. Das heißt, Karl, Petra und Luise haben am Ende der Kreditlaufzeit die Finanzierung beendet. Die Immobilie ist damit abbezahlt und eine Anschlussfinanzierung wäre nicht erforderlich.

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Deutlich größerer Spielraum dank Eigenkapital

Es fällt sofort ins Auge, wie enorm sich der Zinsunterschied zwischen einer 110 Prozent und einer 100 Prozent Finanzierung bemerkbar macht. Wer es also schafft, wenigstens die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche zu stemmen, kann sich deutlich mehr Immobilie leisten und/oder profitiert von einem erheblich günstigeren Kreditzins.

Unser Beispiel-Käufer Karl könnte dazu in seiner Familie und seinem engsten Freundeskreis um Unterstützung bitten. Dabei sollte Karl im Hinterkopf behalten, dass einem Sprichwort nach bei Geld die Freundschaft aufhört. Da ist auch etwas dran, denn einer nahestehenden Person viel Geld zu schulden, ist nicht immer unproblematisch.

Eine andere Alternative findet Karl vielleicht in seinem Arbeitgeber. Ihn kann er ebenfalls um einen Kredit bitten, das sogenannte Arbeitgeberdarlehen. Es wird bei Immobilienfinanzierungen als Eigenkapital gewertet. Den Zinssatz können Karl und sein Arbeitgeber relativ frei verhandeln, allerdings muss er sich an den marktüblichen Niveaus orientieren.

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Je älter der Kreditnehmer, desto kleiner die Kreditsumme

Es verwundert nicht wirklich, dass ältere Kreditnehmer weniger finanzielle Belastung schultern können, als ihre jüngeren Pendants. Wie stark der Abfall der machbaren Kreditsumme mit zunehmendem Alter ist, zeigt folgende Infografik für drei unterschiedliche Finanzierungsbeispiele aus unseren Matrizen:

Finanzierungsbeispiele mit kürzeren Laufzeiten

Wir haben noch zwei weitere Beispielpersonen für unsere Berechnungen herangezogen. Petra (plus Gatte) und Luise haben noch 20 bzw. 10 Jahre bis zur Rente. Je nachdem wie sich ihre Einkommensverhältnisse und Ersparnisse darstellen, können auch sie sich noch rechtzeitig vor dem verdienten Ruhestand die eigenen vier Wände leisten.

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Immobilie kaufen – Anbietervergleich

Nachdem also klar geworden ist, wie viel Immobilie sich geleistet werden kann, ist die Wunschimmobilie im entsprechenden Preisrahmen zu suchen. Wer sich zielstrebig auf die Suche begibt und Angebote vergleicht, kann hier auch noch einmal sparen. Denn nicht nur der Preis an sich macht den Unterschied – auch die Nebenkosten, wie zum Beispiel die Maklercourtage. Unser Übersicht der verschiedensten Anbieter beziehungsweise Online-Plattformen für den Immobilenkauf hilft Ihnen dabei.

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