BVVG verkauft letzte staatliche Ländereien in Ostdeutschland

Die Bodenreform in Mittel- und Ostdeutschland in den ersten Nachkriegsjahren führte dazu, dass tausende Landbesitzer enteignet und ihre Ländereien unter anderem in die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften (LPGs) überführt wurden.

Mit dem Fall der Mauer und der darauf folgenden Wiedervereinigung setzten viele der Betroffenen beziehungsweise deren Erben darauf, dass die Enteignung rückgängig gemacht wurde, respektive eine Ausgleichszahlung stattfand.

Als Rechtsnachfolgerin der Treuhand übernahm im Jahr 2002 die Bodenverwertungs- und verwaltungsgesellschaft (BVVG) die Aufgabe, sich nach der Auflösung der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften um die Verwertung der freien Ländereien, Wälder und Gewässer zu kümmern.

Noch im Koalitionsvertrag von 2009 hieß es auf Drängen der FDP, dass eine Prüfung notwendig sei, die ehemaligen Eigentümer zu begünstigen. Eine eingesetzte Prüfungskommission, die unter anderem im Bundesfinanzministerium tagte, kam über die Jahre zu keiner Entscheidung.

Ehemaliges DDR-Eigentum vom Staat zurückkaufen?

Die BVVG nahm ihre Aufgabe als staatliche Institution dahingehend auf, dass sie den vorhandenen Grund und Boden im Bieterverfahren an diejenigen Käufer mit den höchsten Geboten abgab.

Im Jahr 2011 trat das zweite Erwerbsflächenänderungsgesetz in Kraft. Es erlaubte der BVVG, die Ländereien zu einem günstigeren Preis an die früheren Besitzer bzw. deren Erben zu verkaufen – es galt der Wert zum Stichtag des 1. Januars 2004.

Bereits zu diesem Zeitpunkt waren die Preise für Ackerland in Mittel- und Ostdeutschland im Vergleich zu früheren Jahren explodiert. Den Rückkauf konnten sich die Landwirte, die als kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) agierten, nicht leisten.

Die historische Entwicklung der Preise zeigt, in welche Richtung der Zug fährt (1). Besonders Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern stechen hervor mit einer Preissteigerung von deutlich über 300 Prozent in nur acht Jahren.

Am preisstabilsten beweist sich das Saarland mit einer Steigerung von nur 10 Prozent. (Stand Juli 2017, Die Staatstaaten Berlin, Bremen und Hamburg werden vom Bundesamt für diese Statistik nicht erfasst.)

Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

Großkonzerne gehören nach wie vor zu den wichtigsten Käufern von Ackerland. Gerade in Mecklenburg-Vorpommern war die KTG Agrar AG ganz groß im Geschäft. Sie bewirtschaftete bundesweit mit 800 Mitarbeitern 46.000 Hektar Fläche und war damit der größte Agrakonzern in Deutschland.

So zuversichtlich wie im Video war Herr Hofreiter im Oktober 2016 wohl nicht mehr. Das Unternehmen musste Insolvenz anmelden, der Vorstand Hofreiter musste seinen Hut nehmen und etwa 10.000 Gläubiger mussten ihre Hoffnung auf den Insolvenzverwalter und die Verkaufserlöse der Unternehmensteile setzen (2).

Folgefehler bei der Entwicklung auf dem Pacht-Markt

Ganz ähnlich verhält es sich natürlich bei der Pacht von landwirtschaftlich genutzter Fläche. Spannend ist, dass das Ackerland lediglich in Berlin günstiger wurde. In allen anderen Bundesländern verteuerte sich die Pacht binnen der letzten drei Jahre, teilweise sogar drastisch (3).

Hier sticht vor allem Bremen heraus. Mehr als unglaubliche 43 Prozent binnen nur drei Jahren steigerte sich die Pacht für Ackerland in dem Stadtstaat. Danach kommt erst einmal lange nichts. Auf Platz zwei findet sich dann Niedersachsen mit einem Anstieg von knapp 24 Prozent.

Auch hier zeigt sich das Saarland am preisstabilsten. Mit einer durchschnittlichen Erhöhung von 2 Prozent kann man im Vergleich sehr gut leben.:

Quelle: Statistisches Bundesamt

 

Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

 

Unschön verhielt es sich bei Pachtverträgen aus den 90er Jahren. Kam ein Pächter mit der Rate in Verzug, wurde ihm der Vertrag gekündigt, vor allem, wenn bereits ein anderer Interessent in der Reihe stand, der einen höheren Pachtzins zu zahlen bereit war. Die taz titelte dazu am 21.7.2014 „Die staatliche Enteignung“ (4).

Der Begriff „Landgrabbing“ macht die Runde

Landgrabbing bedeutet übersetzt „das Abgreifen von Land“. Leisten konnten sich den Erwerb der Ländereien von der BVVG in erster Linie Agrarholdings mit Sitz in Hamburg und Niedersachsen. Für diese Unternehmen waren die EU-Subventionen von Interesse, die allerdings nicht in die Landwirtschaft vor Ort, sondern eben an den Sitz der Holdings fließen.

Zahlreiche Investoren aus dem Nicht-Agrarbereich, beispielsweise die Familien Dornier oder Viesmann, haben mittel- und ostdeutsche Ländereien als hochrentable Anlageobjekte entdeckt und zahlen die entsprechenden Preise (5).

Wo es noch Land zu kaufen gibt, und es wird weniger, zeigt die BVVG auf ihrer interaktiven Karte (6). Zumindest wurden die Verkaufsansätze dahin gehend geändert, dass die Volumina, auch für den Einzelverkauf zusammenhängender Flächen, reduziert wurden.

Seit dem Jahr 2005 darf die BVVG nur noch 15 Hektar anstelle der bis dahin zulässigen 25 Hektar am Stück verkaufen. Die Gesamtfläche der zum Verkauf stehenden Äcker wurde auf 10.000 Hektar pro Jahr begrenzt.

Die Regelung zeigt sich allerdings als recht dehnbar, wie der Videobeitrag des Senders MV1 aus dem Jahr 2014 zeigt:

Bewirtschaftung ist Pflicht

Zumindest geht mit dem Verkauf von BVVG-Ländereien eines einher: es gibt kein Brachland. Der Erwerb steht jedem frei, der Interesse hat. Zu sagen, ich kaufe mir jetzt fünf Hektar Land und bin Grundbesitzer, wäre allerdings eine Fehleinschätzung.

Wer von der BVVG Land erwirbt und dieses nicht selbst bewirtschaften kann, beispielsweise, weil er zu weit weg wohnt, muss einen Pächter nachweisen, der die Landbestellung übernimmt.

Der Europäische Gerichtshof erlaubt günstigere Preise

Ein leuchtendes Beispiel für die Vergabepraxis der BVVG war der Fall eines Ehepaares, das für ein 2,6 Hektar großes Landstück im Landkreis Jerichower Land (Sachsen-Anhalt) 29.000 Euro zu bezahlen bereit war (7).

Der Landkreis verweigerte allerdings seine Zustimmung zum Verkauf an das Paar, da der Gegenwert deutlich über dem Marktwert laut Gutachten lag. Die Einschätzung des Experten bezifferte einen realistischen Wert auf etwa 14.000 Euro.

Laut deutschem Recht besteht zwischen diesen Werten ein deutliches Missverhältnis, da der gebotene Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem ermittelten Verkehrswert lag. Daher durfte der Landkreis seine Zustimmung rechtmäßig verweigern.

Der EuGH erkennt zwei Methoden, den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Einerseits die Taxierung durch einen Gutachter und andererseits durch ein Bieterverfahren. Gleichzeitig stellen die Luxemburger Richter fest, dass ein Bieterverfahren dann nicht zu einem angemessenen Marktwert führt, wenn spekulative Absichten den Preis nach oben treiben:

„[…] dass es gerechtfertigt ist, auch andere Faktoren als den Preis zu berücksichtigen. Dies könnte u. a. dann der Fall sein, wenn […] das Höchstgebot aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten und dem geschätzten Verkehrswert des Objekts liegt. Unter solchen Umständen wäre nämlich die Methode des Verkaufs an den Meistbietenden nicht geeignet, den Marktwert des fraglichen Grundstücks widerzuspiegeln.“

Das bedeutet also, dass die BVVG keineswegs gezwungen ist, den besten Preis für Vater Staat zu erzielen. Zumindest nicht nach den Buchstaben des Gesetzes. Auf der anderen Seite wäre da aber noch das Bundesfinanzministerium, das vermutlich auch auf anderer Ebene seinen Einfluss geltend machen kann.

Die Preisfeststellung durch die BVVG

Das bedeutet also, dass die BVVG keineswegs gezwungen ist, den besten Preis für Vater Staat zu erzielen. Zumindest nicht nach den Buchstaben des Gesetzes. Auf der anderen Seite wäre da aber noch das Bundesfinanzministerium, das vermutlich auch auf anderer Ebene seinen Einfluss geltend machen kann.

So heißt es in den Statuten der BVVG: „Die BVVG ermittelt den Kaufpreis entsprechend § 5 Abs. 1 FlErwV unter Berücksichtigung von Ausschreibungsergebnissen“(8). In diesem Gesetzestext wird festgelegt (9):

• Sind Wertansätze für Äcker und Grünland vorhanden, sollen sie herangezogen werden
• Die Wertansätze werden vom Bundesfinanzministerium im Bundesanzeiger veröffentlicht
• Sind die Wertansätze ungeeignet, darf die BVVG ein Angebot erstellen, das die Preisentwicklung berücksichtigt
• Kommt keine Einigung zustande können sowohl die BVVG als auch der potentielle Käufer auf ein Gutachten bestehen
• Wertermittlungen nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen sollen für die Verkehrswertermittlung durch das Gutachten herangezogen werden

Das Gesetz schreibt also ein Bieterverfahren für die Marktpreisfindung nicht vor. Doch tatsächlich formuliert die BVVG in ihren eigenen Regeln derart, dass die Ausschreibungsergebnisse (=Bieterverfahren) Vorrang vor den gesetzlichen Bestimmungen zu haben scheinen.

Profitieren die Bestandsbetriebe von der Vergabepraxis der BVVG?

Vor dem Hintergrund, dass die Ländereien nach dem Prinzip des höchsten Gebotes vergeben werden, profitieren die Unternehmen davon, die das meiste Geld bezahlen können.

Bestandsbetriebe profitieren dann davon, wenn sie Teil der Agrarindustrie mit entsprechender finanzieller Liquidität sind. Bestehende Kleinbauern oder Familienbetriebe können bei der aktuellen Vergabepraxis nur bedingt mithalten.

Grund für die Einschränkung „bedingt“ ist, dass 30 Prozent der zum Verkauf stehenden Flächen an arbeitsmittelintensive Betriebe oder Jungbauern gehen soll. Im Fokus stehen hier in erster Linie Ökobauern. Aber auch bei dieser Regelung greift wieder das Prinzip des Meistbietenden.

Wer sich als Jungbauer etablieren möchte, wird zunächst Ackerland pachten, sofern es keinen Familienbesitz gibt. Aber auch bei der Pacht gilt, dass der freie Markt durchaus günstiger sein kann, als die Ländereien aus BVVG-Bestand.  

Es wird deutlich, dass die Vergabe respektive der Verkauf der ehemaligen LPG-Ländereien durch die BVVG keinerlei Vorteile gegenüber einem klassischen Verkauf von Ackerland von Landwirt an Landwirt mit sich bringt. 

Im Gegenteil, durch das Bieterverfahren werden die Preise nach oben getrieben. Ein Umstand, der bei einem Eins-zu-Eins Geschäft entfällt oder zumindest deutlich entschärft wird. Die Interessen der BVVG liegen zweifelsfrei darin, dem Finanzministerium möglichst viel Geld in die Kasse zu spülen.

Bundesfinanzminister Schäuble höchst selbst gab die Weisung aus, dass grundsätzlich der aktuelle Verkehrswert für Verkauf und Pacht durch die BVVG zu verlangen sei (10). Der Verkehrs- oder Marktwert wird aber durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Das führt zwangsläufig zu höheren Preisen, da die Nachfrage gerade durch Inverstoren enorm hoch ist. Dies geschieht bei genauem Hinsehen zu Lasten der Kleinbauern und Familienbetriebe.

Wie wird sich der Agrarmarkt in Zukunft entwickeln?

Müsste man raten, würde einem zur Entwicklung des Agrarmarktes wohl schnell einfallen, dass es immer weniger Bauernhöfe gibt. Gleichzeitig werden wir immer mehr Menschen in Deutschland, die versorgt werden wollen. Also gibt es heute wohl weniger Landwirtschaftsbetriebe die dafür wesentlich mehr Grundflächen bearbeiten und deutlich produktiver sind.

Immer ausgefeiltere Maschinen nehmen den Menschen die Arbeit ab, weshalb weniger Mannstunden pro Hektar gebraucht werden. Waren früher mehrere Personen mit Sensen einen vollen Tag auf dem Feld unterwegs, macht dieselbe Arbeit ein GPS-gestützter Traktor mit einem Fahrer in einem Bruchteil der Zeit.

Dr. Günther Lißmann hat sich schon 2013 zu diesem Thema Gedanken gemacht und nicht nur die bisherige Entwicklung grafisch ausgearbeitet, sondern er wagt auch einen Blick in die Zukunft (11). Dazu führt er die bisherigen Entwicklungen analog fort.

Abkürzungen: LF = Landfläche, ldw. = landwirtschaftlich, ha = Hektar (1ha = 10.000m²), AK = Arbeitskräfte

Dr. Lißmann bringt mit seiner Auswertung spannende Erkenntnisse auf den Punkt:

• 1950 gab es 1,34 Mio. Landwirtschaftliche Unternehmen, 2013 zählte man noch 294.000
• Die durchschnittliche Fläche steigerte sich von 9,5 ha auf über 100 ha
• In den 1950er Jahren wurden je 100 ha 36 Arbeitskräfte eingesetzt, 2013 waren es noch 2,5
• Eine Arbeitskraft konnte damals 10 Menschen ernähren, 2013 waren es bereits 150

Der Verfasser nutzt hier ein sehr vereinfachtes Verfahren für die künftige Entwicklung, das schlicht unterstellt, dass alles so weitergeht, wie bisher. Das führt natürlich ab einem gewissen Punkt ins Absurde.

So würde beispielsweise die grüne Linie irgendwann ausgeben, dass ein Landwirt die gesamte Bevölkerung versorgt. Die gelben Balken, die die Landfläche (LF) der zukunftsorientierten Betriebe angibt, würde so weit ansteigen, dass die Grundfläche Deutschlands irgendwann überschritten würde. Und so weiter und so fort.

Gleichzeitig stützt er die Projektion auf Erfahrungen aus der Vergangenheit. Grundsätzlich sind Vergangenheitswerte aber nie ein Garant für zukünftige Entwicklungen (viele kennen dieses Prinzip aus der Anlageberatung. Motto: der Fonds steigt seit 10 Jahren, dann wird er das wohl auch in den nächsten 10 Jahren so tun). Mag sein, muss aber nicht.

Doch bei aller Kritik an der Systematik: Je kürzer der betrachtete Zeitraum für eine solche Zukunftseinschätzung gewählt wird, desto wahrscheinlicher trifft sie zu. Daher darf sich jeder selbst überlegen, für wie weit in die Zukunft Dr. Lißmanns Grafik herhalten darf. Einen spannenden Gedankenanstoß liefern seine Überlegungen allemal.

Fazit

Über 850.000 Hektar wurden von der BVVG bereits an denjenigen verkauft, der das dickste Portmonee sein Eigen nannte. Weitere 130.000 Hektar sind noch im Portfolio. Zusätzlich stehen noch 9.000 Hektar Wald zum Verkauf.

Da die staatliche Vergabeorganisation BVVG grundsätzlich den Auftrag aus dem Finanzministerium hat, den besten Marktwert zu erzielen, ist es für kleine oder kleinere landwirtschaftliche Betriebe schwierig, an den Grund und Boden zu kommen, der ihnen wirtschaftlich helfen würde.

Geradezu unsäglich wird es, wenn man bedenkt, dass einstiges Familieneigentum, das vor und durch die DDR verstaatlicht wurde, nicht an die Erben der Erstbesitzer zurückgegeben wird, sondern es zurückerworben werden muss.

Im Idealfall organisiert sich der Landwirt ein Darlehen bei der staatlichen Förderbank KfW. So kann er mit Darlehens-Geld vom Staat, den Kaufpreis an den Staat bezahlen. Die Kreditzinsen bezahlt er in diesem Fall also, damit er ehemaliges Familieneigentum zurückerwerben darf.

Die moralischen Dimensionen dieser Vergabepraxis mag jeder für sich selbst beurteilen.

 

Autoren:
Uwe Rabolt und Marc Opitz

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Quellen und weiterführende Informationen

(1) Statistisches Bundesamt – Land- und Forstwirtschaft, Fischerei, Fachserie 3 Reihe 2.4 (Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke)
(2) Börse Online – KTG Agrar endgültig am Ende
(3) Statistisches Bundesamt – Land- und Forstwirtschaft, Fischerei, Fachserie 3 Reihe 2.1.6 (Eigentums- und Pachtverhältnisse Agrarstrukturerhebung)
(4) taz.de – Die staatliche Enteignung
(5)(10) Der Tagesspiegel – Kaufen Spekulanten den Osten auf?
(6) BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH – Objektsuche / Auswahl Bundesland
(7) Europäischer Gerichtshof – Urteil vom 16. Juli 2015 zur Preisfindung und Übergangsregelung bei Grundstücksverkäufen durch die BVVG
(8) BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH – Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG
(9) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen und das Verfahren nach dem Ausgleichsleistungsgesetz (Flächenerwerbsverordnung – FlErwV), § 5 Kaufpreis für landwirtschaftliche Flächen
(11) Dr. Günther Lißmann – Agrarstruktureller Wandel

 

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