Staatliche Förderungen für Wohneigentum

Wer eine Immobilie erwerben möchte, gegebenenfalls sogar mit Sanierungs- oder Renovierungsbedarf, kann sich über staatliche Fördermittel freuen. Allerdings muss viel Zeit aufgebracht werden, um sich über sämtliche Fördermöglichkeiten zu informieren. Und leider wird der Zeitaufwand nicht immer belohnt, denn nicht jede Art der Förderung ist geeignet.

Welche staatlichen Förderungen gibt es für Eigenheime?

Bausparen

Nach dem Wegfall der steuerlichen Förderung für selbst genutztes Wohneigentum blieb auf den ersten Blick nur noch wenig Attraktives übrig.

Bausparen ist natürlich in den Augen der Bausparkassen das Förderprodukt Nummer Eins. Ein Blick auf die Rahmenbedingungen zeigt jedoch, dass mit der Wohnungsbauprämie allein nicht wirklich viel erreicht werden kann:

Auch wenn eine Prämie von 8,8 Prozent zunächst attraktiv klingt, sind es bei sechs Jahren Sparleistung in Höhe von 6.144 Euro bei einem Ehepaar gerade einmal 540,66 Euro. In der Summe reicht der Bausparvertrag noch nicht einmal, um die Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Baukindergeld

Attraktiver verhält es sich mit dem neuen Baukindergeld. Über zehn Jahre hinweg erhalten Eltern, die zwischen 2018 und 2020 (neues Fristende coronabedingt: 31.03.2021) für die Eigennutzung bauen oder kaufen, pro Kind insgesamt 12.000 Euro, maximal 24.000 Euro bei zwei Kindern usw.:

Allerdings ist das Baukindergeld an Auflagen gebunden. Das zu versteuernde Einkommen der Familie darf 75.000 Euro nicht übersteigen. Diesem Betrag wird noch eine Art Gehaltsbonus i.H.v. 15.000 Euro pro Kind im Jahr hinzugerechnet. Der Antrag muss innerhalb von drei Monaten nach Einzug gestellt werden. Allerdings gibt es keinen Rechtsanspruch auf diese Förderung, denn es gilt der Grundsatz „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“. Dem Antrag müssen in jedem Falle die Einkommensteuerbescheide, die Meldebestätigung der Behörde sowie der Grundbuchauszug bzw. die Auflassungsvormerkung beigelegt werden.

Bayern hat noch zusätzliche Schmankerl parat: Zusätzlich 300 Euro pro Kind und pro Jahr (BaukindergeldPlus) und eine einmalige Eigenheimzulage über 10.000 Euro. Weitere Infos und den Antrag finden Sie hier.

Sicher bringen zwischen 1.200 Euro und 3.600 Euro Zuschuss pro Jahr eine große Erleichterung. Das Baukindergeld birgt allerdings auch Risiken. Endet die Zinsfestschreibung parallel mit der Zahlung des Baukindergelds, kann es mit der Anschlussfinanzierung eng werden, wenn die Tilgung in den ersten zehn Jahren zu niedrig angesetzt war (1).

Wohn-Riester

Wohn-Riester hat sich zum Favoriten bei der Riester-geförderten Altersvorsorge entwickelt. Die nachfolgende Grafik zeigt den überproportionalen Anstieg gegenüber anderen Förderprodukten:

Allerdings kann zum einen nicht jeder Wohn-Riester in Anspruch nehmen, zum Beispiel die meisten Selbständigen. Zum anderen führt die nachgelagerte Besteuerung trotz schuldenfreier Immobilie zu einer zusätzlichen Belastung im Alter. Im Gegensatz zur Rente fließen hieraus keine Zahlungsströme, um die Steuern zu begleichen (2).

Umfangreicher und für jeden zu haben ist dagegen die KfW-Förderung. Diese Förderung teilt sich in subventionierte Darlehen und in nicht-rückzahlbare Zuschüsse.

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Die KfW-Förderung – umfangreich und für jeden zu haben

Wer an die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) denkt, denkt in erster Linie an zinsgünstige Darlehen, die als Baustein in die Finanzierung einfließen. Um es vorwegzunehmen, KfW-Darlehen zählen zu Zeiten historisch niedriger Zinsen nicht unbedingt zu den Spitzenreitern unter den Angeboten auf dem Markt.

Die klassische KfW-Baufinanzierung

Sträubten sich die Banken früher noch, findet sich heute ein zinsgünstiger KfW-Baustein in jedem Darlehensangebot. Das Programm 124 sieht ein Darlehen von maximal 50.000 Euro für den Kauf oder den Bau einer selbst genutzten Immobilie vor. Die Laufzeit beträgt 25 Jahre, die Zinsbindung fünf Jahre. In den ersten drei Jahren fällt keine Tilgung an.

Für das Programm 124 spricht allerdings, dass die Darlehenssumme bei der Restfinanzierung als Eigenmittel angerechnet wird, trotz einer Besicherung im Grundbuch.

Die KfW-Energieeffizienzförderung

Neben der Finanzierung einer klassischen Immobilie hält die KfW noch zahlreiche Fördermaßnahmen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren in der Hinterhand. Dies geschieht auf der Grundlage der KfW-Programme 151, 152 und 153. Bis zu 100.000 Euro können bei einem effektiven Jahreszins ab 0,75 Prozent vergeben werden. Darüber hinaus können Bauherren von fünf Jahren Tilgungsfreiheit und bis zu 27.500 Euro Tilgungszuschuss profitieren. Die Konditionen richten sich nach dem Grad der Energieeffizienz. Der Haken: Der Antrag muss von einem Energieeffizienz-Experten gestellt werden. Dieser begleitet auch die gesamte Baumaßnahme, allerdings gegen ein entsprechendes Honorar. Das Positive daran ist, dass die KfW die Kosten für den Experten mit dem Programm 431 mit bis zu 4.000 Euro bezuschusst. (Stand August 2018)

Wie hoch die Nachfrage nach Fördermitteln der KfW im Bereich Energieeffizienz ist und wie umfassend dieser Nachfrage nachgekommen wird, zeigen die Zahlen der Kreditanstalt für Wiederaufbau:

Mit dem Programm 430 erhält der Bauherr einen Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit, wenn diese energetisch saniert wird. Beim Programm 433 gibt es einen Investitionszuschuss von bis zu 28.200 Euro für den Einbau einer Brennstoffzelle.

Das Programm 153 ist speziell für Neubauten ausgelegt. Es sieht einen effektiven Jahreszins ab 1,36 Prozent pro Jahr und eine Zinsbindung von zehn Jahren vor. Die Tilgung entfällt in den ersten zwei Jahren. Der Zinssatz für zehn Jahre Zinsfestschreibung ist zwar kein Alleinstellungsmerkmal, allerdings punktet die KfW gegenüber den Mitbewerbern auch bei einem Neubau mit bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss.

Der Ergänzungskredit 167 steht Eigentümern zur Verfügung, die ihre Heizung auf regenerative Energien umstellen. Die Darlehenssumme beträgt bis zu 50.000 Euro, der Zinssatz beginnt ab 1,36 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren. Die tilgungsfreie Anlaufzeit beträgt wahlweise ein oder zwei Jahre. (Stand August 2018)

Einbruchschutz und barrierefreies Wohnen

Die staatliche Förderung durch die KfW geht aber noch weiter. Das Programm 159 sieht ein Darlehen von bis zu 50.000 Euro bei einem Zinssatz ab 0,75 Prozent effektiv pro Jahr bei einer Zinsbindung von fünf Jahren, zwei tilgungsfreien Jahren und einer Laufzeit von zehn Jahren vor. Als Verwendungszweck gelten Umbauten zum Einbruchsschutz und barrierefreiem Wohnen.

Alternativ kann sich der Eigentümer im Rahmen der Programme Zuschüsse sichern. Das Programm 455-B sieht für Umbauten zur Barrierefreiheit einmalig 6.250 Euro vor. Für einbruchsverhindernde Maßnahmen stehen im Rahmen des Programms 455-E pro Wohneinheit 1.600 Euro zur Verfügung.

Fazit zur KfW-Förderung

Das Haar in der Suppe zuerst: Wer ein KfW-Darlehen vorzeitig tilgen möchte, muss auf jeden Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. So großzügig sich die KfW bei den nicht-rückzahlbaren Investitionszuschüssen zeigt, so knausrig verhält sie sich bei einer vorzeitigen Tilgung.

Wer „nur“ eine Immobilie erwerben möchte, sollte gründlich prüfen, ob er die 50.000 Euro aus dem Programm 124 nicht bei einer anderen Bank günstiger finanzieren kann. Interessant ist natürlich die Förderung energetischer Baumaßnahmen, besonders unter Berücksichtigung der Zuschüsse.

Unstrittig ist, dass bei einer KfW-Förderung viel Geduld benötigt wird, da einige Fragen beantwortet werden müssen:

• Welches Programm greift wann?
• Was ist im Gesamtpaket günstiger – Zuschuss oder Förderung?
• Welche Programme lassen sich wie miteinander kombinieren?

Es verwundert nicht, dass Baufinanzierungsvermittler wie Dr. Klein inzwischen Spezialisten beschäftigen, welche die Kunden als „Subventionslotsen“ durch den Förderdschungel führen.

Fazit zur Förderung beim Immobilienerwerb generell

Es ist schön, dass der Gesetzgeber die eine oder andere Fördermöglichkeit bereithält. Die Wohnungsbauprämie hat dabei allerdings eher symbolischen Charakter bzw. lohnt sie sich für kleinere wohnwirtschaftliche Maßnahmen, nicht aber für den Immobilienerwerb.

Wer keine Kinder hat, geht beim Baukindergeld leer aus und wer nicht zulagenberechtigt ist, hat keine Chance auf Riester. Der kinderlose Selbstständige mit einem Einkommen von mehr als 51.200 Euro zu versteuerndem Einkommen kann ebenfalls keine Förderung erhalten. Das KfW-Programm 124 ist bei der aktuellen Marktlage nur bedingt zu empfehlen.

Die steuerliche Komponente, wie sie einst der Paragraf 10e EStG. bot, sorgte möglicherweise für mehr Gerechtigkeit, da jeder davon profitierte.

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Quellen und Weiterführende Informationen

(1) Kreditvergleich.net – Studie Baukindergeld: 58.000 potentielle Ersterwerber mehr
(2) Kreditvergleich.net – Wohn-Riester liefert Zuschüsse zur Baufinanzierung
(3) KfW – Startseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau

 

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