Firmenwohnung wird Mietwohnung
Urteil des Bundesgerichtshofs – Az. VIII ZR 241/16
Setzt eine gewerbliche Zwischenvermietung voraus, dass der Vermieter einen Gewinn aus den Mieteinnahmen erzielen möchte, oder genügen andere Kriterien? Wie steht es mit dem Kündigungsschutz des Endmieters, wenn der Hauptmieter aus dem Mietvertrag ausscheidet?
Mit dieser Frage, deren Ursprung in das Jahr 1965 zurückdatiert, musste sich der für Mietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) beschäftigen (Urteil vom 17. Januar 2018 – VIII ZR 241/16).
Der Sachverhalt
Ein in Frankfurt am Main ansässiges Unternehmen A AG hatte vom Wohnungseigentümer B AG eine Wohnung angemietet. Diese Wohnung vermietete es an einen Mitarbeiter und seine Frau als Werkswohnung weiter. A gab den Mietpreis eins zu eins ohne Aufschläge an den Mitarbeiter weiter. Gleiches galt für die Betriebskosten. Miete und Umlagen wiesen marktübliche Konditionen auf.
Der Beklagte, der Mitarbeiter von A, dürfte im Rahmen eines Sozialplans mit Eintritt des Rentenalters weiter in der Wohnung zu den geltenden Bedingungen wohnen. Es wurde kein Miet- und kein Betriebskostenaufschlag fällig.
Der Rechtsnachfolger der B AG, der Kläger, kündigte per 30.6.2015 den Mietern als Rechtsnachfolgern der A AG die Wohnung und forderte die Herausgabe der Mietsache, da er sie als Sondereigentum vermarkten wollte.
Das Landgericht Frankfurt wies die Klage ab, da der Kläger als Hauptvermieter in das Mietverhältnis eingetreten sei.
Die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Frankfurt, sah es als gegeben an, dass der Kläger nach Wegfall des Untermietverhältnisses nun direkter Vermieter sei. Grundlage für die Betrachtung des Sachverhaltes war Paragraf 565 BGB (1).
Wenn eine Firma eine Wohnung mietet und sie einem Mitarbeiter zur Verfügung stellt, indem sie sie untervermietet, entsteht eine Struktur aus
Vermieter (Eigentümer) – Mieter (Firma) – Untermieter (Mitarbeiter)
Scheidet die Firma aus dieser Struktur aus, tritt der Vermieter an ihre Stelle und übernimmt die aktuellen vertraglichen Verpflichtungen. Für den Mieter ändert sich daher quasi nichts.
Das Urteil des BGH
Der Bundesgerichtshof kam zu einer interessanten Interpretation des Begriffs „gewerbliche Untervermietung“ (2). Diese ist nicht nur gegeben, wenn eine direkte Gewinnerzielungsabsicht durch eine erhöhte Miete an den Untervermieter besteht.
Diese ist auch gegeben, wenn sich für den Hauptmieter auf andere Weise ein finanzieller Vorteil ergibt. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein Arbeitgeber einem Arbeitnehmer eine Firmenwohnung zur Verfügung stellt, um den Arbeitnehmer auf diese Weise an sein Unternehmen zu binden. Der wirtschaftliche Vorteil tritt durch die Tätigkeit des Arbeitnehmers ein.
Scheidet der Hauptmieter aus dem Mietvertrag aus, tritt der Vermieter an dessen Stelle. Die Konsequenz daraus ist, dass der Mietvertrag nicht hinfällig wird. Bei einer Vermietung aus wirtschaftlichem Interesse hat der Mieter somit den gleichen Kündigungsschutz, als wenn er die Wohnung von Beginn an direkt angemietet hätte.
Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine Gewinnerzielungsabsicht oder andere wirtschaftliche Interessen des Hauptmieters voraus. Dieses Ansinnen war bei der ursprünglichen Vermietung im Jahr 1965 gegeben. Die A AG hatte gegenüber anderen Mitbewerbern den Vorteil, durch Firmenwohnungen eher geeignete Mitarbeiter zu finden, als ein Unternehmen, welches keine Firmenwohnungen anbieten konnte.
Das Fazit des BGH war, dass Paragraf 565 BGB im vollen Umfang greift und die Räumungsklage hinfällig ist.
Vereinfacht formuliert: Vermietet ein Unternehmen eine Wohnung an einen Mitarbeiter weiter und scheidet als Zwischenvermieter aus dem Mietvertrag aus, tritt der Hauptvermieter an die Stelle des Unternehmens. Der ehemalige Untermieter und jetzt Hauptmieter genießt den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 565 Gewerbliche Weitervermietung
(2) Bundesgerichtshof – Pressemitteilung zum Urteil vom 17. Januar 2018 – VIII ZR 241/16
