Frist für Instandsetzung nach Beschädigung der Mietwohnung belanglos
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit der Frage beschäftigen, ob ein Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung von Mietschäden einräumen muss oder nicht (Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17).
Anlass gaben Schadensersatzforderungen durch einen Vermieter nach einer schadhaft hinterlassenen Mietwohnung. Der Beschluss ist nur für eine der beiden Parteien vorteilhaft ausgefallen.
Der Sachverhalt
Nach einer Mietdauer von sieben Jahren wurde das Mietverhältnis in beiderseitigem Einvernehmen aufgelöst. Der Vermieter forderte vom Mieter jedoch Schadensersatz aufgrund der Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten.
Im Einzelnen hielt der Vermieter dem Mieter vor, für Schimmelbefall in mehreren Räumen verantwortlich zu sein. Dazu kamen verwahrloste Badezimmerarmaturen und ein Lackschaden an einem Heizkörper.
Schadensbedingt machte der Vermieter auch einen mehrmonatigen Mietausfall geltend. In der Summe belief sich die Forderung auf 5.171 Euro. Der Vermieter hatte dem Mieter jedoch keine Frist zur Schadensbehebung gesetzt. Vor diesem Hintergrund hatte die Vorinstanz die Klage abgelehnt, da sie die Auffassung vertrat, die Schadensersatzforderung hätte erst geltend gemacht werden können, nachdem eine angemessene Fristsetzung verstrichen sei. Allerdings ließ das Landgericht Schweinfurt Revision zu (Urteil vom 30. Juni 2017 – 22 S 2/17).
Das Urteil des BGH
Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH kam zu dem Urteil, dass der Vermieter keine Frist für die Beseitigung von Mietsachschäden setzen muss. In seinem Urteil unterschied der BGH zwischen Sachschäden an einer Mietwohnung und der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gemäß Paragraf § 241 Abs. 1 BGB (1). Die in den Paragrafen § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB (2) benannte Fristsetzungserfordernis greife nicht im Mietrecht.
Eine solche Leistungspflicht mit Fristsetzung betrifft laut den Richtern beispielsweise die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der sorgsame Umgang mit überlassenen Wohnräumen dagegen zählt zu einer Nebenpflicht des Mieters. Eine Verletzung dieser Pflicht bedingt dagegen einen Anspruch auf Schadensersatz für den Mieter. Beschädigt der Mieter die Mietsache nachhaltig, kann der Vermieter anstelle einer Reparaturleistung auch sofortigen Schadensersatz ohne Fristsetzung verlangen (3). Dieser Sachverhalt gilt unabhängig davon, ob die Schadensersatzforderung vor der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, oder, wie in diesem Fall, erst danach. Der BGH hat keine Revision mehr zugelassen.
Quellen und weiterführende Links
(1) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(2) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(3) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 249 Art und Umfang des Schadensersatzes
