Kosten für Gebäudesanierung steuerlich absetzen
Urteile des Bundesfinanzhofs – Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15
Für die Instandsetzung und Sanierung eines Gebäudes fallen in der Regel hohe Kosten an. In diesem Zusammenhang sollte es verständlich sein, dass diese Kosten vom Immobilienbesitzer steuerlich geltend gemacht werden können.
Allerdings gilt es hierbei zu differenzieren. Wie sieht es beispielsweise aus, wenn Immobilienobjekte rein aus Anlage- und Gewinnerzielungsgründen erworben werden?
Das bedeutet konkret: In direkter zeitlicher Nähe zur Anschaffung des Objektes werden die notwendigen Maßnahmen zur Sanierung bzw. Modernisierung durchgeführt, so dass das betreffende Objekt anschließend wiederverkauft oder vermietet werden kann.
Können Schönheitsreparaturen abgesetzt werden?
In diesem Zug stellt sich zudem die Frage, wie es sich mit reinen Schönheitsreparaturen verhält. Ist auch hier eine steuerliche Geltendmachung problemlos möglich?
In der Vergangenheit wurden zahlreiche Urteile in diesem Zusammenhang in verschiedenen Instanzen und durch unterschiedliche Gerichte in Deutschland gesprochen. Der Bundesfinanzhof hatte sich mit gleich mehreren Fällen zu beschäftigen, in denen Urteile in letzter Instanz gesprochen werden mussten.
Diese Urteile sind nicht nur für Immobilienbesitzer, sondern auch für Investoren durchaus interessant und für die Zukunft wegweisend.
Hier die genauen Sachverhalte: In sämtlichen hier verhandelten Streitfällen hatten die Kläger jeweils Immobilien als Investment erworben. Die Objekte wurden dann in zeitlicher Nähe zur Anschaffung renoviert und instandgesetzt und teilweise umgestaltet, um eine anschließende Vermietung möglich zu machen (1)(2)(3).
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Finanzämter gehen von „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ aus
Die einzelnen Arbeiten bestanden beispielsweise daraus, Fenster auszutauschen, Badeinrichtungen zu erneuern, Wände einzuziehen sowie Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch energetische Verbesserungsmaßnahmen wurden vorgenommen.
In ihren Steuererklärungen machten die Immobilienkäufer sofort abziehbare Werbungskosten für die durchgeführten Arbeiten geltend. Die Nettokosten für die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten überschritten dabei jeweils den Betrag von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes.
Aus diesem Grund gingen die zuständigen Finanzämter nach Paragraph 6 Einkommensteuergesetz davon aus, dass hier sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ vorliegen, welche ausschließlich durch die Nutzung der AfA (Absetzungen für Abnutzung) steuerlich geltend gemacht werden können.
Definition von anschaffungsnahen Herstellungskosten
Die Regularien der AfA sehen vor, dass die Aufwendungen für Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten an einem Gebäude zu den Herstellungskosten gezählt werden. Ausschlaggebend hierfür sind die Umstände, dass die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und dass diese einen Wert von 15 % des Kaufpreises übersteigen (Nettowert, ohne Umsatzsteuer).
Davon ausgenommen sind Kosten für Erweiterungen (4)(5) sowie Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die üblicher Weise jährlich anfallen.
Bundesfinanzhof stellt sich auf die Seite der Finanzämter
Der sofortige Werbungskostenabzug wurde daher von den zuständigen Finanzämtern nicht anerkannt. Dies galt allerdings auch für Arbeiten, die unter Schönheitsreparaturen fallen, darunter zum Beispiel Tapezierarbeiten sowie das Streichen von Decken, Wänden, Türen und Fenstern. Hiergegen wehrten sich die Immobilieneigentümer.
In den jeweiligen Verfahren wurde durch die Steuerpflichtigen geltend gemacht, dass die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen nicht in den Bereich der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingerechnet werden könnten.
Vielmehr müssten diese isoliert betrachtet werden. In diesem Zusammenhang könne man bei reinen Schönheitsreparaturen nicht von anschaffungsnahen Herstellungskosten sprechen, für die der Abzug von Werbungskosten unmittelbar nach der Durchführung der Arbeiten laut AfA untersagt ist.
Somit dürften laut Meinung der Kläger die Aufwendungen für eine Schönheitsreparatur direkt nach der Durchführung steuerlich in Form von Werbungskosten geltend gemacht werden.
Nachdem die verschiedenen Gerichte in mehreren Instanzen teilweise unterschiedliche Urteile gefällt hatten, sprach der BFH nun abschließende Urteile für die hier dargelegten Fälle. Die Urteile fielen gegen die Kläger aus.
Differenzierung der Gesamtkosten nicht zulässig
Die Richter am BFH kamen zu der Ansicht, dass auch reine Schönheitsreparaturen und sämtliche andere Maßnahmen, die dafür sorgen, dass ein Gebäude betriebsbereit bzw. vermietbar wird, zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 6 Einkommensteuergesetz zählen. Dies gelte zudem auch für Maßnahmen, die das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessern – auch als „Luxussanierung“ bezeichnet.
Die von den Klägern geforderte Differenzierung der Gesamtkosten – also das Herausrechnen der Kosten für reine Schönheitsreparaturen – sei laut Auffassung des BFH grundsätzlich nicht zulässig.
Vielmehr müssten die Kosten für alle baulichen Maßnahmen, welche im Rahmen einer mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen Sanierung bzw. Modernisierung anfallen, zusammengerechnet werden.
Das Gericht betonte: Sofern die zusammengerechneten Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einen Wert von 15 Prozent des Anschaffungspreises des Gebäudes übersteigen, dürfen diese Kosten nur noch nach den Regelungen der AfA steuerlich abgeschrieben werden.
Für Immobilienkäufer, die das betreffende Objekt als reine Kapitalanlage erwerben und darauf spekulieren, es direkt nach dem Kauf sanieren bzw. modernisieren und anschließend lukrativ vermieten zu können, dürften die hier vorgestellten Urteile harter Schlag sein.
Die steuerliche Geltendmachung der angefallenen Kosten in Form von Werbungskosten bot eine adäquate Möglichkeit, eine Menge Kapital einzusparen. Diese Möglichkeit ist mit dem gesprochenen Urteil passee.
Zukünftig müssen sich Kapitalanleger im Immobilienbereich damit abfinden, Abschreibungen nicht mehr sofort in Form von Werbungskosten, sondern nur noch – unvorteilhaft – über die Regularien der AfA vornehmen zu können. Inwieweit sich die Urteile auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken, bleibt abzuwarten.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesfinanzhof – Urteil des Bundesfinazhof zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und die Einbeziehung von Schönheitsreparaturen bei Erstattung von dritter Seite
(2) Bundesfinanzhof – Urteil des Bundesfinazhof zu den Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft als anschaffungsnahe Herstellungskosten
(3) Bundesfinanzhof – Urteil des Bundesfinazhof zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und die Einbeziehung von Schönheitsreparaturen
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Einkommensteuergesetz (EStG), § 6 Bewertung
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Handelsgesetzbuch, § 255 Bewertungsmaßstäbe
