Maklerprovision bei mangelhaften Objekten
Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – Az. 12 O 236/14
Vermittelt ein Makler ein Objekt – beispielsweise ein Haus oder auch eine Eigentums- bzw. Mietwohnung, so steht ihm für seine Arbeit eine Provision zu. Für die Höhe einer solchen Provision gibt es feste gesetzliche Regularien.
Da die Vermittlung eines Objektes jedoch in mehreren Stufen stattfindet, gib es bedauerlicherweise immer wieder Streitigkeiten darüber, wann der Makler dazu berechtigt ist, seine Provision einzufordern und wann er kein Recht darauf hat.
Wie sieht es beispielsweise aus, wenn ein Makler ein Objekt an einen Käufer vermittelt, der Verkäufer im Vorfeld jedoch einen oder mehrere schwerwiegende Mängel verschwiegen hat?
Genau um dieses Thema ging es in einer Gerichtsverhandlung, die vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) geführt wurde (1). Der Sachverhalt, auf dessen Basis das Gericht seine Entscheidung fällte, stellt sich wie folgt dar:
Makler vermittelt Gebäude mit erheblichen Mängeln
Im August 2014 kam es zur Vermittlung einer Immobilie durch einen Immobilienmakler, woraufhin im Anschluss ein entsprechender Kaufvertrag geschlossen wurde. Im Keller des Objektes war zuvor im Zuge der Besichtigung Feuchtigkeit festgestellt worden, die sich laut Zusicherung des Verkäufers jedoch nur auf eine ca. 6 m lange Stelle beschränkte.
Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich jedoch heraus, dass sämtliche Kellerräume des Objektes von der Feuchtigkeit betroffen waren. Daher trat die Käuferin Ende des Jahres 2014 von dem geschlossenen Kaufvertrag zurück.
Der Makler erhob für seine Vermittlungstätigkeit trotzdem eine Provision von rund 12.000 Euro. Die Kundin weigerte sich jedoch, diesen Betrag zu bezahlen. Daraufhin ging der Fall vor das Landgericht Frankfurt (Oder).
Gericht bestätigt Kundin in ihrer Weigerung die Provision zu bezahlen
Das Gericht folgte den Auffassungen der Beklagten und entschied letztendlich gegen den Immobilienmakler. Die Begründung: Nach § 652 Abs. 1 BGB habe dem Immobilienmakler kein Anspruch auf eine Provision zugestanden (2).
Grund dafür sei einerseits, dass es am erforderlichen Bestehen eines Kaufvertrages gefehlt habe, da die Kundin von selbigem zurückgetreten sei. Zudem komme im hier vorliegenden Fall zum Tragen, dass eine Rücktrittserklärung den Provisionsanspruch des Maklers entfallen lässt, sofern der Rücktrittsgrund eine Anfechtung des Vertrages rechtfertige. Genau das sei hier der Fall gewesen.
Arglistige Täuschung käme auch in Betracht
In seinen weiteren Ausführungen stärkte der Richter die Rechte der Beklagten noch weiter. Er stellte fest, dass nach seiner Auffassung neben dem durch sie ausgeübten Rücktrittsrecht zusätzlich das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bestanden habe (3).
Grund dafür sei der Verkäufer des Objektes, der die potentiellen Käufer arglistig darüber getäuscht habe, dass die gesamten Kellerräume von der besagten Feuchtigkeit betroffen waren. Dazu müsse er nicht zwingend eine positive Kenntnis der Feuchtigkeit im Keller bzw. des gesamten Ausmaßes gehabt haben. Im hier vorliegenden Fall reiche schon ein bedingter Vorsatz aus, um den Vorwurf der arglistigen Täuschung zu rechtfertigen.
Ein bedingter Vorsatz liegt dann vor, wenn der Verkäufer unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein aufgestellt bzw. unzutreffende Angaben macht, deren sachliche Richtigkeit er aufgrund fehlender Kenntnisse nicht beurteilen kann.Was bedeutet bedingter Vorsatz?
Das Gericht stellte fest, dass dieser bedingte Vorsatz im hier vorliegenden Fall gegeben sei. Zwar sei dem Verkäufer hierbei keine mangelnde Sachkenntnis vorzuwerfen, da Feuchtigkeit grundsätzlich auch ein Laie schnell und einfach erkennen kann.
Es habe jedoch an der notwendigen Sorgfalt gefehlt, da der Käufer lediglich die erwähnte, ca. 6 m lange feuchte Stelle im Keller festgestellt, darüber hinaus aber keine weiteren Untersuchungen hinsichtlich der Feuchtigkeit im Keller angestellt hatte. Somit habe er ins Blaue hinein die Behauptung aufgestellt, lediglich die von ihm bemerkte Stelle sei von der Feuchtigkeit betroffen.
Fazit
Anhand des gesprochenen Urteils lässt sich erkennen, dass einem Makler nur dann eine Provision zusteht, wenn es zu einem entsprechenden Kauf- oder Mietvertrag kommt und dieser nicht wegen arglistiger Täuschung oder einer anderen Tatsache, die der potentielle Käufer nicht zu verantworten hat, wieder aufgelöst wird.
Zwar hat der Makler auch im letztgenannten Fall eine gewisse Vermittlungsleistung erbracht, der Kunde müsste jedoch eine Provision bezahlen, ohne letztendlich eine reelle Gegenleistung dafür in Form eines Kaufvertrages für die Immobilie oder eines Mietvertrages zu erhalten.
Da es bei der Maklerprovision in der Regel um erhebliche Summen geht, stärkte das Gericht hier die Position des Kunden.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz – Urteil des Landgericht Frankfurt zum Provisionsanspruch von Immobilienmaklern bei Rücktritt einer Partei vom Hauptvertrag
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 652 Entstehung des Lohnanspruchs
(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
