Keine automatische Mieterhöhung bei Untervermietung
Üblicherweise wird die Miete für eine Wohnung pauschal oder nach Quadratmetern berechnet. Bei einer Untervermietung kann es aber zu einer Mieterhöhung kommen, da mehr Bewohner zusammen die Wohnung stärker abnutzen. Ob eine Mieterhöhung wegen Untervermietung aber grundsätzlich immer rechtmäßig ist, musste das Landgericht Berlin klären (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 64 S 104/18) (1).
- Eine Untervermietung erlaubt nicht automatisch eine Erhöhung der Miete.
- Dies gilt vor allem dann, wenn sich die Zahl der Bewohner im Vergleich zur Anzahl der Vormieter nicht erhöht.
- Ein Zuschlag bei der Miete ist nur erlaubt, wenn ein höherer Verschleiß vorliegt.
- Die Mieterhöhung bei Untervermietung basiert auf einer Sonderleistung des Vermieters, nicht auf einer rechtlichen Grundlage für Mieterhöhungen.
Der Sachverhalt
Ein Mieter fragte bei seinem Vermieter an, ob er der Untervermietung eines Teils seiner Wohnung zustimme. Der Vermieter willigte ein. Allerdings berief er sich auf eine Klausel im Mietvertrag, die in einem solchen Fall eine Mieterhöhung um 26 Euro monatlich vorsah.
Der Mieter war zu der Mieterhöhung nicht bereit und klagte dagegen. Ziel der Klage war es, die Untervermietung ohne gleichzeitige Mietsteigerung zu ermöglichen.
Die Sichtweise der Richter
Die Richter sahen, trotz der Zulässigkeit der Vertragsklausel, den Mieter vor einem einfachen Hintergrund im Recht. Durch die Untervermietung erhöhte sich zwar die Anzahl der Personen, die bei Abschluss des Mietvertrages in der Wohnung lebten, von einer auf zwei Personen. Allerdings wurde damit die gleiche Anzahl erreicht, die schon bei den Vormietern bestand. Die Wohnung würde damit also nicht stärker als vorher genutzt werden.
Das Landgericht Berlin hatte zudem bereits im Jahr 2017 in einem anderen Fall geurteilt, dass auch eine Erhöhung der Anzahl der Bewohner dem Vermieter nicht automatisch das Recht auf Mieterhöhung einräumt (LG Berlin Beschluss vom 21.11.2017 – 67 S 212/17) (2).
Die Grundlage für eine Mieterhöhung bei Untervermietung basiert auf Paragraf 553 Abs. 2 BGB, Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters (3). Diese Regelung geht nicht mit der Rechtsgrundlage für eine klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Paragraf 558 BGB einher (4).
Das Urteil fiel somit positiv für den Kläger aus, der Vermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Mieterhöhung durch die Untervermietung.
Deutscher Mieterbund zur Untermiete
Der Deutsche Mieterbund wies darauf hin, dass der Mieter grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters benötigt, wenn er die gesamte Wohnung untervermieten will. Anders sähe es allerdings bei einer Teilvermietung aus. (5)
Bei berechtigtem Interesse des Mieters darf der Vermieter dies nicht verweigern. Ein berechtigtes Interesse besteht beispielsweise, wenn der Mieter nach Auszug einer anderen Person die Wohnung finanziell allein nicht mehr halten kann.
Allerdings hat der Vermieter das Recht, in diesem Fall für die „besondere Leistung“ einen Mietzuschlag zu verlangen (Paragraf 553, Abs. 2 BGB). Die Mieterhöhung ist dann berechtigt, wenn durch die Untervermietung eine höhere Abnutzung der Wohnung erfolgen würde, zum Beispiel durch eine erhöhte Personenanzahl. Für die Höhe des Untermietzuschlags gibt es allerdings keine gesetzliche Regelung.
Das Landgericht Berlin verwies in einem Urteil darauf, dass bei einer Vier-Zimmer-Wohnung ein monatlicher Zuschlag von 25 Euro zulässig ist (Az.: 63 S 152/14) (6).
Autor: Uwe Rabolt
Redaktion: Tina Reisewitz
veröffentlicht am 05.03.2020
Quellen und weiterführende Links
(1), (2) LG Berlin – Wohnraummiete: Anspruch auf Mieterhöhung bei Untermieterlaubnis (Az. 64 S 104/18)
(3) BGB – § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte)
(4) BGB – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
(5) Süddeutsche Zeitung – Vermieter kann für Untervermietung Zuschlag erheben
(6) Kanzlei Kotz – Unangemessenheit eines Untermietzuschlags
