„Nachtrag zum Mietvertrag“ umgeht nicht die Mietpreisbremse
Das Landgericht Berlin urteilte in einem Fall mit einem Nachtrag zum Mietvertrag, sozusagen ein doppelter Mietvertrag. In den Augen der Richter handelte es sich hier um den unzulässigen Versuch, die in Berlin gültige Mietpreisbremse zu umgehen (Aktenzeichen 66 S 45/18). Beklagt wurde die Deutsche Wohnen AG, größter Vermieter Berlins.
- Nachtrag zum Mietvertrag mit erhöhter Miete ist ungültig.
- LG Berlin unterstellt Deutsche Wohnen AG „untauglichen Versuch einer Umgehungsvereinbarung“.
- Mieter muss darauf aufmerksam gemacht werden, dass er auf mietsteigernde Renovierungen auch verzichten kann.
- Deutsche Wohnen spricht von „Freiwilligkeit“, die das Gericht nicht gegeben sah.
Der Sachverhalt
Ein Mieter unterzeichnete mit der Deutsche Wohnen AG einen Mietvertrag für eine 84,5 qm große Wohnung in Berlin-Friedrichshain. Ab 1. März 2017, dem Beginn des Mietvertrages, betrug die monatliche Kaltmiete 573,24 Euro. Allerdings legte die Deutsche Wohnen AG zum Mietvertrag einen zusätzlichen Nachtrag zum Mietvertrag vor. Dieser beinhaltete, dass die Miete nach Verlegung von Parkett in den Wohnräumen, Fliesenboden in der Küche und dem Anbringen eines Handtuchheizkörpers ab dem 1. Mai 2017 auf 716,93 Euro monatlich anstieg.
Die Internetplattform wenigermiete.de klagte dagegen vor dem Berliner Landgericht, da es sich in deren Augen um eine unzulässige Mieterhöhung von mehr als den erlaubten zehn Prozent handelte.
Zu Recht, wie die Berliner Richter befanden.
Die Urteilsbegründung
Das Landgericht Berlin sah in dem gleichzeitigen Abschluss zweier Mietverträge durch denselben Mieter, auch wenn es sich beim zweiten Vertrag um einen „Nachtrag zum Mietvertrag“ handelt, ein unrechtmäßiges Vorgehen. Der Grund dafür ist, dass es sich in diesem Fall nicht um einen Nachtrag handelte, sondern um eine zeitgleiche Änderung des eigentlichen Mietvertrages zum Zeitpunkt der Unterschrift dessen.
Dazu kam nach Ausführungen des Gerichtes, dass die eigentlich zulässige Miete aufgrund der Mietpreisbremse nur 507,62 Euro hätte betragen dürfen, weniger, als die Deutsche Wohnen-Tochter GSW im eigentlichen Mietvertrag festgesetzt hatte. Alleine der Nachtrag wies auch auf die ab Mai gültige höhere Miete hin, die im Exposé beziffert worden war.
Darüber hinaus stufte das Gericht das Exposé als fehlerhaft ein. Die Formulierung lautete, dass der Mietpreis bereits durchzuführende Ausstattungsverbesserungen enthalte. Es fehlte aber der Hinweis darauf, dass der Mieter auf diese Verbesserungen zugunsten einer niedrigeren Miete hätte verzichten können.
Die Richter unterstellten der GSW, dass die Absicht einer preiswerteren Vermietung bei Verzicht auf die Verbesserung nie bestanden habe, einen „untauglichen Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB“ (1; 2). Dieser Eindruck wurde noch durch den Umstand verstärkt, dass die Mieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung weder sofort bezogen hatten, noch anderweitig in Gebrauch nehmen konnten. Vor diesem Hintergrund sei als vertraglich infrage kommende Miete die erhöhte, unzulässige Miete von 716,93 Euro anzusehen.
Die Argumentation der Deutsche Wohnen
Die Deutsche Wohnen AG verweist darauf, dass sie im Rahmen von Besichtigungen immer wieder von möglichen Mietern auf Verbesserungen angesprochen werde. Diesen Wünschen werde auf Einzelfallbasis im Rahmen der Renovierung vor der Neuvermietung individuell entsprochen, allerdings müsse der Mieter auch die Kosten dafür in Form einer höheren Miete tragen. Es handle sich dabei aber ausschließlich um freiwillige Maßnahmen, die dem Mieter nicht aufgezwungen würden (3).
Quellen und weiterführende Links
(1) Handelsblatt – Deutsche Wohnen erleidet juristische Schlappe
(2) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
(3) Berliner Zeitung – Klarer Verstoß gegen Mietpreisbremse – Urteil wird zum Problem für Deutsche Wohnen
