Geschlossener Immobilienfonds: Rückforderung von Zins- und Tilgungszahlungen
Urteil des Oberlandesgericht Karlsruhe – Az. 17 U 43/05
Immobilienfonds galten für viele Jahre als einer der Renner unter den Kapitalanlagen, die entsprechenden Fondsanteile wurden massenhaft erworben. Dass man sich damit aber auch viel Ärger einhandeln kann, zeigte ein vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe verhandelter Fall.
Es ging – grob gesagt – darum, ob ein Käufer von Fondsanteilen bei einem nachgewiesenermaßen unwirksamen Darlehensvertrag die Zins- und Tilgungszahlungen von der finanzierenden Bank zurückverlangen kann, ohne dafür sogenannte Darlehensvaluta zahlen zu müssen.
Was sich hier recht kompliziert anhört, wird deutlich klarer, wenn man einen Blick auf den diesbezüglichen Sachverhalt wirft, der dem Verfahren zugrunde lag.
Geschlossener Immobilienfonds als Steuersparmodell
Um Steuern zu sparen, investierte der Kläger in Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds, der die Finanzierung eines Wohn- und Gewerbeobjektes in Berlin zum Ziel hatte.
Das Investment des Klägers teilte sich dabei in einen Anteil aus eigenen Mitteln sowie einen Anteil, der in Form eines Darlehens bei einer Bank aufgenommen wurde. Auch die Fondsgesellschaft steuerte schließlich einen Anteil durch die Übernahme einer Darlehensschuld bei.
Nachdem dem Kläger mit der Zeit Zweifel an dem mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrag kamen, stellte er die Zahlungen schließlich ein und verwies auf die laufende Rechtsprechung, nach der der Darlehensvertrag wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei.
Gleichzeitig verlangte er von der Bank, im die bereits gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von etwa 16.000 EUR zurückzuerstatten. Das Kreditinstitut erklärte sich damit erwartungsgemäß nicht einverstanden, wodurch der Fall zunächst vor das Landgericht Baden-Baden ging.
Die Richter am Landgericht gaben dem Kläger recht, woraufhin die beklagte Bank Widerruf einlegte, so dass der Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe erneut verhandelt wurde (1). Aber auch hier folgten die Richter den Ausführungen des Klägers und gaben der Klage statt.
Gleichzeitig nahmen sie den Prozess zum Anlass, diesbezüglich mehrere ungeklärte Grundsatzfragen entsprechend zu klären.
Das Konzept der geschlossenen Immobilienfonds führte in zahllosen Fällen zu massiven Problemen. Wer in Immobilien investieren und gleichzeitig etwas für die Altervorsorge tun möchte, der fährt mit den eigenen vier Wänden oder einem Objekt für die Vermietung wohl besser.
Richter nutzen Fall zur Klärung von Grundsatzfragen
In Bezug auf den hier vorliegenden Fall stellte das Gericht grundsätzlich fest: Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung der rechtsgrundlos auf den Darlehensvertrag erbrachten Darlehensraten. Lediglich bei der Rückzahlung der von der Bank ausgezahlten Valuta herrscht auch höchstrichterlich noch keine Einigkeit: Während der XI. Zivilsenat im Falle eines Realdarlehens dem Anleger das Verwendungsrisiko zuweist, ordnet der II. Zivilsenat dieses Risiko der Bank zu.
Fazit
Für Anleger, insbesondere Käufer von Fondsanteilen, ist das hier vorliegende Urteil ein Segen. Stimmt der BGH am Ende den Vorinstanzen zu, können sie sich zukünftig sicher sein, dass wenn sich ein Darlehensvertrag im Nachhinein als unwirksam erweist, sie ihre bereits gezahlten Zinsen sowie die entsprechenden Tilgungsanteile zurückerhalten – ohne Wenn und Aber!
Die Beklagte beantragte nach dem Urteil des OLG eine Revision, die zwischenzeitlich zugelassen wurde. Das endgültige Urteil steht somit noch aus.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Ministerium der Justiz und für Europa Baden-Württemberg – Finanzierter Immobilienfondserwerb: Rückabwicklung eines wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz
