Vertragliche Verlängerung der Schadensersatzansprüche bei Vermietung unwirksam
Urteil des Bundesgerichtshofs – Az. VIII ZR 13/17
Vermieter greifen bei der Gestaltung des Mietvertrages gerne auf vorformulierte Standardverträge zurück, die es im Zeitschriftenhandel zu kaufen gibt. Diese Standardmietverträge beinhalten häufig eine Klausel, welche die Verjährungsansprüche des Vermieters bei Regressforderungen an den Mieter von der im Paragraf 548, Abs. 1 BGB gesetzten Frist von sechs Monaten auf zwölf Monate ausdehnen (1). Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes (BGH), unter anderem für Mietrecht zuständig, musste sich jetzt mit diesem Thema beschäftigen.
Schadenersatz kann nur begrenzt geltend gemacht werden
Die beklagte bewohnte in der Zeit von 2003 bis 2014 eine Wohnung der Klägerin. Im Jahr Dezember 2014 zog sie aus und übergab die Wohnung an die Vermieterin.
Im Oktober 2015 machte die Vermieterin Schadensersatzansprüche aufgrund Beschädigungen an der Mietsache in Höhe von 16.000 Euro geltend. Die frühere Mieterin lehnte die Zahlung unter Hinweis auf Paragraf 548,1 BGB ab, wonach eine Verjährung eingetreten sei.
Die Vermieterin bezog sich bei ihrer Forderung auf die im Formularmietvertrag verlängerten Verjährungsansprüche. Diese sahen in Abweichung von der gesetzlichen Regelung eine zwölfmonatige Verjährungsfrist gegenüber den gesetzlich geregelten sechs Monaten vor. Die Klägerin unterlag in allen Vorinstanzen, die Revision vor dem Bundesgerichtshof war zugelassen.
BGH erklärt verlängerte Verjährungsfrist für unzulässig
Der BGH entschied, dass die Klage abgewiesen wird. In der Begründung hieß es, dass eine Verdoppelung der Verjährungsfrist den Mieter in unangemessener Weise benachteilige. Neben der doppelten Laufzeit sah die Klausel auch als Beginn der Verjährung nicht den Rückerhalt der Sache, sondern das Ende des Mietvertrages vor.
Diese vom Gesetzgeber nicht gewollte Benachteiligung des Mieters führte zu einer Unwirksamkeit der Klausel entsprechend § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (2).
Die sechsmonatige Verjährungsfrist ist im Sinne des Schutzes des Mieters zu sehen. Dieser hat nach Rückgabe der Mietsache keine Möglichkeit der Einflussnahme oder der Beweissicherung mehr. Der Vermieter im Umkehrschluss hat durch die zeitnahe Besichtigung bei Übergabe die Möglichkeit, sich ein Bild vom Zustand der Mietsache zu machen.
Die sechsmonatige Verjährungsfrist ist in dem Sinne zu sehen, eine schnellstmögliche Behebung der Schäden zu erzielen. Damit dient der Paragraf 548 BGB auch dem Schutz des Mieters, um Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezüglich etwaiger Forderungen zu erhalten.
Die Richter führten weiter aus, dass es keinen ersichtlichen Grund gab, weshalb eine Besichtigung und Reklamation seitens des Mieters nicht in der gesetzlich vorgesehenen Frist erfolgen konnte. Die vertragliche Verlängerung im Formularmietvertrag stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, so die Richter.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 307 Inhaltskontrolle
