Abgelöste Immobiliendarlehen beenden steuerliche Abzugsfähigkeit von Swap-Zinsen
Verkauft ein Immobilienbesitzer eine Immobilie und löst mit dem Erlös das zugehörige Darlehen ab, kann er nachträglich keine Swap-Zinsen aus einem mit dem Darlehen in Verbindung stehenden Geschäft als Werbungskosten geltend machen. Zu diesem Urteil kam das Finanzgericht Münster im Februar 2019 (1).
- Zinssätze bei Immobiliendarlehen können sich nach Swap-Geschäften richten, sofern gewünscht.
- Swap-Zinsen sind grundsätzlich steuerabzugsfähig.
- Wird ein Darlehen mit Swap-Geschäft abgelöst, entfällt die Abzugsfähigkeit (Urteil Finanzgericht Münster).
Der Sachverhalt
Eine Eigentümergemeinschaft in Form einer Immobilien-GbR hatte, losgelöst von einem späteren Immobilienerwerb, ein Zinsswap-Geschäft abgeschlossen. Bei einem Zinsswap handelt es sich um einen Austausch von Zinsen in Abhängigkeit von einem Referenzzinssatz, beispielsweise dem LIBOR. Die beiden beteiligten Parteien wetten gegeneinander auf unterschiedliche Entwicklungen des Zinses.
Zwei Jahre nach Beginn des Deals erwarb die GbR eine Immobilie. Der Zinssatz lehnte sich an das Swapgeschäft an. Bei der Immobilie handelte es sich um ein Therapiezentrum, welches zunächst an eine Betreibergesellschaft vermietet wurde. Im Nachgang verkaufte die Klägerin das Objekt und tilgte aus dem Verkaufserlös das Darlehen. Die bei dem Swapgeschäft, was noch nach dem Verkauf andauerte, anfallenden Zinsen wollte sie jedoch noch für weitere zwei Jahre als Werbungskosten geltend machen. Die Finanzbehörden lehnten dies ab, der Fall ging vor Gericht.
Die Begründung der Richter
Das Finanzgericht Münster lehnte die Klage der GbR auf Anerkennung der Zinsen als Werbungskosten ab. Die Begründung war einleuchtend. Wird eine Immobilie verkauft und der Erlös reicht nicht aus, das Darlehen in einer Summe zu tilgen, können die anfallenden Zinsen auf die verbliebene Restschuld weiterhin als Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. Es besteht ein direkter kausaler Zusammenhang zwischen den Zinsen und der veräußerten Immobilie.
Im vorliegenden Fall war dieser Zusammenhang jedoch nicht gegeben. Zum einen konnten die Verbindlichkeiten in vollem Umfang durch den Verkauf abgelöst werden. Zum anderen bestand kein Zusammenhang mehr zwischen den Zinsausgleichszahlungen aus dem Swapgeschäft und dem Erwerb der Immobilie. Für diesen Fall hätte im Vertrag über den Zinsswap explizit erwähnt sein müssen, dass dieses Geschäft in direktem Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb eines Therapiezentrums steht. Mit der vollständigen Darlehenstilgung entfiel die Grundlage eines in sich geschlossenen Finanzierungskonzepts.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Finanzgericht Münster – Pressemitteilung Nr. 5 vom 02.04.2019: Swapzinsen führen nach Ablösung der Immobiliendarlehen nicht zu nachträglichen Werbungskosten
