Verkaufspreis von Immobilien erhöhen
Urteil des Bundesgerichtshofs – Az. V ZR 11/17
Ändert der Verkäufer einer Immobilie kurz vor notarieller Protokollierung des Kaufvertrages seine Preisvorstellungen, ist dies rechtens. Entstanden dem potenziellen Käufer bis dahin bereits Kosten, ist der Verkäufer dafür nicht haftbar.
Der Sachverhalt
Ein Großinvestor aus der Immobilienbranche wollte in Frankfurt am Main diverse Wohnungen aus seinem Bestand an Privatnutzer veräußern. Zu diesem Zweck beauftragte er den Immobilienmakler D., welcher die Abwicklung über seinen Vertriebsmitarbeiter und Zeugen im vorliegenden Fall, H., durchführen sollte. Über ein Immobilienportal nahm der Kläger Kontakt mit H. auf.
Im August 2013 informierte der Kläger D. nach einer Besichtigung über seine Kaufabsicht einer Dachgeschosswohnung mit PKW-Stellplatz zum Preis von 376.000 Euro. Anfang September 2013 übersandte H. dem Kläger einen ersten Kaufvertragsentwurf.
Am 23. September teilte der Kläger H. mit, dass er den Kreditvertrag der finanzierenden Bank vorliegen habe und dieser bis zum 1.10.2013 der Bank unterschrieben vorliegen müsse. Er fragte in diesem Zusammenhang auch an, was einem Kaufvertrag noch entgegenstünde.
Auch wenn die Angelegenheit am Ende gänzlich anders ausging, als sich das der ursprüngliche Käufer der Wohnung vorgestellt hatte, hätte er zumindest eine sicherlich sehr günstige Immobilienfinanzierung erhalten:
Die Fristen
Herr H. antwortete am 26. September 2013, dass es nur noch des Eintrags der Beklagten im Grundbuch und der Anzeige der Fertigstellung der Renovierungsmaßnahmen bedürfe. Er ließ dem Kläger am selben Tag einen weiteren Entwurf des Kaufvertrages sowie die Teilungserklärung zukommen.
Am 27. September stellte der Kläger offiziell einen Kreditantrag bei der Bank über die Summe von 300.000 Euro. Die Annahmefrist für das Darlehen endete am 1. Oktober 2013.
Die Widerrufsfrist laut Kaufvertrag betrug 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung. Am 30. September 2013 erhielt der Kläger die Information, dass die Beurkundung Mitte Oktober 2013 stattfinden könne. Am 14. Oktober 2013 teilte der Zeuge H. dem Kläger mit, dass der Notartermin auf den 30.10.2013 terminiert sei.
Am 22. Oktober 2013 trat der Streitfall ein. Der Zeuge H. informierte den Kläger am Telefon, dass der Verkäufer das Objekt für 472.000 Euro verkaufen wolle. Der Kläger lehnte ab und trat vom Kaufvertrag zurück. Das Objekt wurde anderweitig veräußert.
Der Klagegrund
Der Kläger machte Schadensersatzforderungen in Höhe von 9.000 Euro geltend. Diesen Betrag hatte die Bank für den Rücktritt vom Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist gefordert.
Die Begründung der Richter
Die Richter des BGH lehnten die Forderung des Klägers ab. Sein Vorwurf, der Verkäufer wollte an ihm nur den Marktwert der Wohnung austesten, konnte nicht belegt werden. Darüber hinaus stehe es einem Verkäufer zu, jederzeit die Kaufpreisforderung bis zur Vertragsunterzeichnung zu ändern.
Eine Treuepflichtverletzung habe nur bestanden, wenn der Verkäufer innerlich bereits zu einem früheren Zeitpunkt von seiner Verkaufsabsicht abgerückt sei, dies dem Käufer aber verschwiegen habe. Das heißt, eine Treuepflichtverletzung könne nur vorliegen, wenn der Käufer die Verkaufsabsicht von Beginn an nur simuliert, aber nie an einen tatsächlichen Verkauf gedacht habe.
Die Tatsache, dass die Beklagte gewusst habe, dass der Käufer bereits auf der Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises einen Finanzierungsvertrag eingegangen sei, könne ihr auch nicht angelastet werden. Der Käufer habe auf eigenes Risiko gehandelt.
Der Kläger hatte das Berufungsgericht dahingehend gerügt, dass es der objektiven Beweiswürdigung nach Paragraf 286 Zivilprozessordnung (1) nicht entsprechend nachgekommen war. In den Augen des Gerichts stellt es keine Verletzung der Treuepflicht dar, wenn der potenzielle Verkäufer eine vorbehaltliche Erhöhung des Kaufpreises nicht offenbart.
Kommt der Käufer der später geäußerten Erhöhung des Kaufpreises nicht nach, steht es dem Verkäufer zu, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken, da diese noch nicht notariell beurkundet ist. Allerdings muss er den Käufer davon unverzüglich in Kenntnis setzen.
Quellen und weiterführende Links
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Zivilprozessordnung, § 286 Freie Beweiswürdigung
