Betriebskostenabrechnung – Besteht Zahlungspflicht bei verspätetem Eingang?
Urteil des Bundesgerichtshofs – Az. VIII ZR 249/15
Am 25. Januar 2017 verkündete der VIII. Zivilsenat des BGH ein Urteil, welches einige Mieter begrüßen dürften (1). Sie müssen nicht in jedem Fall zahlen, wenn die Betriebskostenabrechnung verspätet eingeht.
Abrechnung der Betriebskosten geht zu spät ein
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hatte der Mieterin erst im Dezember 2013 die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 vorgelegt. Bekanntermaßen müssen Vermieter diese Abrechnung jedoch binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums den Mietern zukommen lassen (2) (3).
Die Abrechnungen in diesem Fall beinhalteten, wie häufig der Fall, Nachzahlungen. Das Gericht hatte die Frage zu klären, ob der Eigentümer über die Frist hinaus noch Nachzahlungen einfordern kann, wenn das Verschulden der verspäteten Betriebskostenabrechnung beim Verwalter der Wohnungseigentumsanlage liegt.
Die Klage gegen die Mieterin wurde in allen Vorinstanzen abgelehnt. Die Revision beim BGH war die letzte Chance des Vermieters.
Vermieter hätte alles für fristgerechte Abrechnung tun müssen
Das Urteil wäre durchaus zweischneidig zu sehen, hätte es dem Vermieter eine theoretische Chance eingeräumt. In diesem speziellen Fall sahen die Richter es als erwiesen an, dass die verspätete Vorlage der Betriebskostenabrechnung zwar vom Verwalter verschuldet sei, der Vermieter aber selbst keine Schritte unternommen hatte, den Vorgang zu beschleunigen.
Die fristgerechte Abrechnungspflicht des Vermieters besteht unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft durch Beschlüsse welcher Art auch immer die Abrechnung verzögert. In diesem Fall war die Freigabe der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung ausstehend, die wiederum die Grundlage für die Abrechnung der einzelnen Wohneinheiten bildet.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung habe zwar das Recht, eine Forderung aus zurückliegenden Jahren geltend zu machen, wenn er die Verspätung für die Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten hat. Dies setzt aber voraus, dass er selbst alle Schritte unternommen hat, um eine fristgerechte Abrechnung zu ermöglichen. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter dies nicht belegen.
Die verantwortliche Hausverwaltung wurde zum 31.12.2012 aufgrund der mangelhaften Tätigkeiten bei der Abrechnungserstellung abgelöst, der neue Verwalter konnte die Abrechnungen allerdings erst im Dezember des Folgejahres vorlegen.
Das Gericht hielt dem Kläger vor, dass er selbst keinerlei Schritte, beispielsweise gegenüber der damaligen Hausverwaltung eingeleitet hat, als offenkundig wurde, dass die Abrechnung verspätet erfolgt.
Die Richter unterstrichen, dass Mieter einer Eigentumswohnung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung nicht schlechtergestellt werden dürften, als andere Mieter. Sollten Sie die Seite wechseln und vom Mieter zum Vermieter werden wollen, lohnt ein Blick auf die aktuellen Finanzierungsangebote.
Jahresfrist verhindert finanziellen jahrelangen Kostenanstau
Betriebskostennachzahlungen, gerade nach einem strengen Winter, können die Haushaltskasse der Mieter überdurchschnittlich belasten. Eine kumulierte Forderung über die Nachzahlung für mehrere Jahre kann zu ernsten finanziellen Problemen für den Mieter werden. Das Urteil des BGH stellt die Rechtssicherheit des Mieters, wann er mit einer Nachzahlung rechnen muss, in den Vordergrund.
Bedeutung für Vermieter und Mieter
Für die Vermieter einer Eigentumswohnung bedeutet dieser Richterspruch, dass sie sich bei einer drohenden Verzögerung der Umlagenabrechnung zeitnah mit dem Verwalter in Verbindung setzen und auf schnellstmögliche Abarbeitung drängen müssen.
Dazu zählt auch, dass sie im Zweifelsfall eine außerordentliche Eigentümerversammlung verlangen, um vorgezogen über die Abrechnung und den Wirtschaftsplan abzustimmen.
Mieter sind allerdings gut beraten, sich nach Überschreiten der Frist nicht entspannt zurückzulehnen und davon auszugehen, dass eine Nachforderung rechtlich nicht mehr zulässig ist. Sie müssen im Gegenteil davon ausgehen, dass der Vermieter auf der Grundlage dieses Urteils tatsächlich alles in seiner Macht stehende unternommen hat, um eine fristgerechte Versendung der Verbrauchskostenabrechnung zu erreichen.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesgerichtshof – Urteil des Bundesgerichtshof zur Gültigkeit verpäteter Forderungen von Nebenkosten
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG), §28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §556 Vereinbarungen über Betriebskosten
