Vorausverfügung über die Miete gegenüber einem Zwangsverwalter ist unwirksam
Urteil des Bundesgerichtshofs – Az. VIII ZR 103/13
Vor der höchsten gerichtlichen Instanz in Deutschland wurde ein Fall verhandelt, bei dem es um die Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber einem Zwangsverwalter ging (1). Im gleichen Zuge wurde über die Folgen eines Rechtsirrtums verhandelt, dem ein Mieter bezüglich seiner Zahlungspflichten aufgesessen war.
Das Ganze lässt sich am besten am genauen Sachverhalt erläutern:
Bebautes Grundstück wird zwangsversteigert
Der Eigentümer eines bebauten Grundstückes geriet in die Insolvenz, woraufhin das Hausgrundstück zwangsversteigert wurde. Der Ersteigerer zahlte den Preis jedoch nicht vollständig, woraufhin ein Zwangsverwaltungsverfahren eingeleitet wurde. In der Folge wurde der Kläger durch einen gerichtlichen Beschluss zum Zwangsverwalter über das Hausgrundstück bestellt.
Der ursprüngliche Eigentümer berief sich nun auf einen mit dessen Tochter geschlossenen Untermietvertrag. Gleichzeitig schloss die Tochter mit dem Ersteigerer des Wohngrundstücks einen festen Mietvertrag über einen Zeitraum von 16 Jahren ab und zahlte dafür eine Vorausmiete in Höhe von 35.000 Euro.
Laut Auffassung der Tochter seien mit der Zahlung der 35.000 Euro sämtliche Mietansprüche für den vereinbarten Zeitraum abgegolten. Sie gehe daher davon aus, dass sie zu keiner weiteren Mietzahlung dem Kläger gegenüber verpflichtet sei. Dieser allerdings sprach der Tochter in der Folge zweimal die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Zahlungsverzugs aus.
Neuer Eigentümer will Mietzahlungen und Gebäude räumen lassen
Da die ursprünglichen Eigentümer der Immobilie ebenfalls noch in dem Objekt wohnten, richtete der Kläger seine Räumungsklage gegen sämtliche Bewohner des Hauses. Außerdem klagte er gegen die Tochter auf Zahlung.
Die Klage wurde zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht verhandelt. Dort gab man den Beklagten recht und wies sowohl die Räumungsklage gegen sämtliche Beklagte sowie die gegen die Tochter erhobene Zahlungsklage ab. Der Kläger ging anschließend in Revision, woraufhin der Fall vor dem zuständigen Landgericht neu verhandelt wurde.
Hier gab man dem Zahlungsantrag an die Tochter teilweise statt, wies die Klage im Übrigen aber wieder ab. Auch das wollte der Kläger nicht hinnehmen und erwirkte schließlich, dass der Fall vor dem Bundesgerichtshof nochmals verhandelt wurde.
BGH gibt Kläger recht, mit Einmahlzahlung sind Mietzahlungen nicht beglichen
Hier hatte schließlich der Kläger Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass auch angesichts einer vereinbarten Einmalzahlung eine weitere, in periodisch bemessenen Abschnitten berechnete Miete anzunehmen ist.
Weiterhin stellten die Richter fest, dass die Tochter der ehemaligen Eigentümer insbesondere im Hinblick auf die unsichere Rechtslage durchaus mit der Möglichkeit einer weiteren Mietzahlungsverpflichtung hätte rechnen müssen. Somit wurde sie zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von knapp 500 Euro verpflichtet.
Auch den Einwand, dass es bei den auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen zu einem unverschuldeten Rechtsirrtum seitens der Beklagten gekommen sei, ließen die Richter am BGH nicht gelten.
Ihrer Meinung nach läge ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur dann vor, wenn der Schuldner die Rechtslage so sorgfältig wie möglich geprüft habe, auch unter Einbeziehung einer höchstrichterlichen Rechtsprechung.Dies konnten sie jedoch bei den Beklagten nicht erkennen. Der Fall ging also in letzter Instanz für die Beklagten auf ganzer Linie verloren.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Openjur.de – Urteil des Bundesgerichtshof zur Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Zwangsverwalter
